Základní informace
- Oceňování majetku a služeb
- Pojmy cena a hodnota
- Účel oceňování
- Řízení procesu oceňování
- Historie oceňování na území České republiky
- Oceňování věcí dle současných platných předpisů
- Úloha Ministerstva financí v oblasti oceňování
Oceňování majetku a služeb
Oceňování majetku a služeb (obecně věcí) se zabývá určováním hodnoty, kterou věci na daném trhu a v daný čas mají. Oceňování majetku je komplexní proces zahrnující analýzy stávajícího stavu a vývoje trhu, vývoje cenové hladiny, právního prostředí nebo technického a technologického vývoje. Problematiku oceňování řeší Ministerstvo financí z hlediska potřeb státního, veřejného i soukromého sektoru.
Pojmy cena a hodnota
Vznik a fungování trhu je historicky spjato se směnou a následně s prodejem věcí. Směna, jako jeden z činitelů, umožnila rozvoj lidské společnosti. Pro realizaci směny je nutný odhad hodnoty směňované věci. Výsledkem směny je potom cena směňované věci.
Mezi pojmy cena a hodnota je podstatný významový rozdíl. Historicky však nebyly tyto pojmy vždy dostatečně významově odděleny. Hodnota věci je odhad peněžní částky, která by byla realizována na trhu. Cena je reálným výsledkem směny vyjádřeným v peněžních jednotkách.
Cena představuje peněžní částku, která je výsledkem vyjednávání mezi prodávajícím a kupujícím. Může se jednat o ceny nabídnuté, dohodnuté nebo realizované. Hodnota je ekonomický termín, který představuje odhad možné ceny daného aktiva v daném čase a místě. Hodnotou rozumíme názor hodnotitele (subjektivní) na možnou směnitelnost zboží mezi účastníky směny (transakce).
Pojem cena upravuje zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů (dále také „zákon o cenách“). Pojem hodnota, spojený s oceňováním, je předmětem zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále také „zákon o oceňování majetku“).
Účel oceňování
Určení hodnoty věcí je v tržní ekonomice potřebné zejména za účelem správné, spravedlivé a efektivní směny majetku na volném trhu, spravedlivý a efektivní výběr daní, zajištění řádného vedení účetnictví a dalších evidencí, výkonu dědických řízení, vedení vyvlastňovacích řízení a exekucí, zajištění pohledávek věřitelů a na to navázané problematiky zabezpečení ekonomického zdraví společnosti (např. peněžních ústavů). Správné stanovení výše hodnoty věcí je využíváno i pro politiku státu.
Oceňování věcí je vázáno na trh (ideálně volný, otevřený), jeho stav a vývoj. Je prováděno na základě dříve realizovaných (případně nabídkových) cen, které se tvoří na trhu, a to za účelem získání informace o možné dosažitelné hodnotě věcí na tomto trhu. Vykonáváno je osobou, která je schopna zodpovědně zjistit, posoudit, či předpovědět (odhadnout), jaká by při realizaci směny dosažitelná hodnota věcí mohla být.
Při oceňování se určuje hodnota věcí, které jsou předmětem právních vztahů, které výslednou hodnotu věcí ovlivňují.
Řízení procesu oceňování
Proces oceňování (ohodnocování) by měl probíhat podle jednotných pravidel, aby byl objektivní, srozumitelný a přezkoumatelný. K zajištění těchto pravidel slouží oceňovací předpisy a standardy. Pro změněné tržní a právní prostředí bylo po roce 1990 potřeba vytvořit nové oceňovací předpisy, založené na odlišné koncepci a jiné struktuře hospodářství.
Obecná kritéria a zásady, týkající se oceňování, byly proto nejprve upravovány prostřednictvím vyhlášek příslušných ústředních orgánů. Komplexně byly nastaveny teprve zákonem o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhláškou č. 279/1997 Sb., upravujících způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot.
Oceňovací předpisy byly v průběhu času upravovány tak, aby odpovídaly dané době a vývoji ekonomického prostředí, a byly použitelné v podmínkách změněného tržního a právního prostředí. Zákony nastavená obecná kritéria a zásady, týkající se oceňování, byly upraveny tak, aby umožňovaly kontrolu nesprávného ocenění a omezovaly například daňové úniky, původně u daně z převodu nemovitostí, později u daně z nabytí nemovitých věcí. Postup oceňování nastavený pro fungující tržní prostředí byl v případech neexistence nebo nefunkčnosti trhu, nahrazen matematicko-statistickým modelem.
Klíčovou oblastí pro řízení procesu oceňování je návaznost oceňovací praxe na příslušné právní předpisy. Zcela zásadní roli má úzká spolupráce Ministerstva financí a Ministerstva spravedlnosti. Při jejich součinnosti jde konkrétně na jedné straně o nastavení funkčního procesu oceňování, spadající do gesce Ministerstva financí, a na straně druhé o dohled nad znalci a jejich činností, spadající do působnosti Ministerstva spravedlnosti.
Historie oceňování na území České republiky
Pohled na oceňování závisí na geopolitických, společenských a ekonomických vlivech působících v daném místě a čase. Portfolio právních předpisů a relevantních procedur, využívaných v oblasti oceňování majetku, má dlouholetou tradici. Historie i současnost oceňování majetku obnáší bohaté politické a ekonomické souvislosti. Z tohoto důvodu tvoří tato sféra nedílnou součást společenského systému, a to jak v okruhu veřejnoprávním, tak v oblasti soukromoprávní.
Historický vývoj oceňování nemovitostí na území České republiky lze z hlediska volného přístupu k tvorbě cen rozdělit na následující významné etapy:
1. etapa od roku 1897 do 19. 6. 1939:
Tento časový úsek je charakteristický volnou tvorbou cen nemovitostí. Cena byla ovlivněna pouze nabídkou a poptávkou na trhu s nemovitostmi. Majetek byl oceňován hodnotou prodejní (dnešním pohledem obvyklou cenou). Ocenění záleželo na zkušenostech a poctivosti znalce.
2. etapa od 20. 6. 1939 do 31. 12. 1984:
Volná tvorba cen majetku byla ukončena vydáním nařízení č. 175/1939 Sb. z. a n., o zákazu zvyšování cen, tzv. „stopceny“. Jednalo se o zákaz „zvýšiti ceny zboží, statků a úkonů všeho druhu, jakož i veškeré úplaty, na které se vztahuje působnost nejvyššího úřadu cenového“.
Metodika určování těchto limitních cen se opírala o cenové mapy (textové či grafické), nebo pokud příslušná dokumentace neexistovala, rovněž o znalecké odhady. Uvedené právní opatření přetrvalo fakticky více jak čtyři dekády.
Od roku 1948 byla vyvíjena silná zákonodárná činnost, která měla změnit dosavadní vlastnické a hospodářské poměry. Legislativa, sestavená pro soukromé vlastnictví a kapitalistické vztahy, byla měněna na „socialistickou“, založenou především na společném vlastnictví majetku. V průběhu 50. a 60. let 20. století pak docházelo k celospolečenským a hospodářským změnám a byla položena kostra základních právních předpisů, měnících předchozí právní řád.
Rok 1953 přinesl zákon č. 41/1953 Sb., o peněžní reformě, který v rámci hlubokých celospolečenských a hospodářských dopadů znamenal mimo jiné i bezprecedentní pokles cen stavebních prací, jež jsou důležitým zdrojem informací v procesu oceňování nemovitého majetku nákladovou metodou.
V uvedeném období byla vyvíjena snaha řídit ceny nemovitostí centrálními orgány státu prostřednictvím tzv. regulované tvorby cen. Následoval postupný přechod na centrální řízení cen, v další fázi až na direktivní řízení cen (Státní plánovací komise atp.). V roce 1959 byla zavedena „Rozpočtová soustava pro výstavbu 1959“, aby došlo k nápravě problémově oceněných rozpočtových položek. Jejím základem byla kalkulace tvořená systémem jednotných rozpočtových podkladů a vycházela z velkoobchodních cen stavebních prací. Po roce 1964 již při oceňování nemovitostí tržní mechanismy absentovaly úplně. Místo toho byl uplatňován a upevňován centrálně direktivní způsob řízení ekonomiky a cen. Trh s nemovitostmi v tomto období v podstatě neexistoval, ceny byly určovány centrálními orgány státu prostřednictvím legislativních předpisů (vyhlášek).
3. etapa od 1. 1. 1985 do 31. 10. 1994:
Od roku 1985 dochází k velkým politickým a hospodářským zvratům, kdy jeden politický a hospodářský systém je nahrazován jiným. Dochází k postupné změně společenských poměrů, které vedou k přechodu od centrálně direktivní tvorby jednotných cen, k volné tvorbě cen majetku, zboží a služeb.
Po roce 1990 vznikla potřeba vytvořit a zformovat fungující tržní ekonomiku z hospodářství dosud téměř úplně vlastněného a řízeného státem. V této době prakticky neexistovala žádná zkušenost s přechodem k tržní ekonomice. V podstatě se jednalo o návrat a navázání na předválečný vývoj v ekonomické oblasti a navázání na ekonomický vývoj, který proběhl ve státech západní Evropy. To muselo nutně ovlivnit i trh s majetkem a službami, zejména nemovitostmi a jejich oceňování.
Základními oceňovacími předpisy pro 3. etapu byla nejprve Vyhláška Českého cenového úřadu č. 128/1984 Sb., následovala Vyhláška Ministerstva financí, cen a mezd České socialistické republiky ze dne 13. října 1988 č. 182/1988 Sb., a nakonec Vyhláška Ministerstva financí České republiky ze dne 5. září 1991 č. 393/1991 Sb. Tyto předpisy byly založeny na systému oceňování bodováním, nicméně novely vyhlášky č. 182/1988 Sb. a následně č. 393/1991 Sb. se snažily reagovat na změněnou politickou a hospodářskou situaci ve státě a změněné poměry v oceňování věcí, včetně služeb, po roce 1989. Zejména šlo o reakci na vznik nových právních subjektů, které se začaly podílet na převodech majetku (movitého i nemovitého) a snahu zavádět některé principy tržního ocenění.
4. etapa od 1. 11. 1994 do 31. 12. 2013:
Na přelomu tohoto období, po zániku Československa, již existovala samostatná Česká republika. Po měnové odluce vznikla nová měna, a to koruna česká. Inflace se pohybovala ve vysokých číslech od 10 do 20 %. Postupně docházelo k jisté stabilizaci a uklidnění hospodářské situace. Také docházelo ke stále většímu uplatňování tržních mechanismů a potřebě rozvoje oblasti oceňování majetku a služeb (včetně nemovitostí). Toto období bylo provázeno vznikem situací odpovídajících legislativních základů. Byly vytvářeny nové předpisy, které byly následně, dle aktuální ekonomické situace a potřeb státu, novelizovány a upravovány.
Základem pro oceňování nemovitého majetku se pro první období ekonomické transformace v České republice stala vyhláška č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, účinná od 1. 11. 1994. Tato vyhláška, po novelizaci vyhláškou č. 295/1995 Sb., již nevyužívala při oceňování nemovitostí (dnes nemovitých věcí) bodovací způsob, nýbrž upravovala ocenění nákladovým způsobem, prostřednictvím základních cen pro kategorie rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků. Objevuje se zde i pojem výnosové ocenění, které se ale vztahovalo zatím pouze na nájemní domy. Ocenění se provádělo dle vztahu pro věčnou rentu a hodnota míry kapitalizace se uvažovala 14 %. Část třetí této vyhlášky byla zaměřena na oceňování pozemků. Jednotková základní cena za 1 m2 stavebního pozemku činila od 25 Kč do 1700 Kč, dle umístění a počtu obyvatel v místní obci, a byla dále upravována korekčními koeficienty. U ostatních věcí, které nebyly předmětem regulace, se oceňování provádělo volně, v souladu s tržními principy, zejména cenou obecnou, následně cenou obvyklou.
První zákonnou normu pro oceňování majetku v České republice, která upravovala a dodnes upravuje, způsoby oceňování věcí, tj. majetku služeb, práv a jiných majetkových hodnot, byl zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zákon se vztahuje na případy, kdy určení ceny podle tohoto zákona nařizují jiné právní předpisy. Tento zákon o oceňování majetku je platný dodnes, avšak prošel značnou řadou novelizačních úprav. Pro jeho uplatnění byly vydány prováděcí vyhlášky, vycházející ze zmocňovacích ustanovení zákona o oceňování, které upřesňovaly některá řešení, obsažená v ustanoveních zákona o oceňování majetku. Znění těchto vyhlášek rovněž procházelo novelizačním procesem, zohledňujícím aktuální stav tržního a právního prostředí.
První prováděcí vyhláškou k tomuto zákonu byla vyhláška č. 279/1997 Sb., Ministerstva financí ze dne 31. října 1997, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), účinná od 1. 1. 1998. Vyhláška znění zákona o oceňování majetku zpodrobňovala a uváděla, že rodinné domy lze oceňovat nákladovým způsobem, ale také i kombinací výnosového a nákladového způsobu.
Vyhláška č. 279/1997 Sb. poprvé zohledňovala i prodejnost nemovitostí. K tomu byly zhotoveny první koeficienty prodejnosti, vyjadřující vztah cen skutečně sjednaných na volném trhu (podle smluv) a cen zjištěných (vyhláškových), za účelem jejich úpravy na tržní úroveň.
Vyhláškou č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) byl zpřesněn způsob oceňování rodinných domů s obestavěným prostorem do 1100 m3.
U stavebních pozemků byl upřesněn postup oceňování podle obecně závazných vyhlášek obcí, jimiž byly a jsou vydávány cenové mapy stavebních pozemků obcí.
Oceňování věcí dle současných platných předpisů
Zákon o oceňování majetku, v platném znění, upravuje způsoby oceňování majetku a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, mimo oblast cen sjednávaných mezi prodávajícím a kupujícím, kterou upravuje zákon o cenách. Nečlení oceňování majetku podle oblastí ekonomiky jako Mezinárodní a Evropské oceňovací standardy, jelikož měl sloužit pouze k vymezeným účelům. S vývojem trhu se náhled na oceňování mění a v současnosti vyvstává požadavek na sjednocení názvosloví a spravedlivější nastavení postupů oceňování pro konkrétní oblasti.
V současné době je v platnosti vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ze dne 17. 12. 2013, účinná od 1. 1. 2014, která stanovuje ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatňování způsobů oceňování věcí, práv a majetkových hodnot. Jelikož tato vyhláška vychází z dříve zmíněného zákona o oceňování majetku, po jeho úpravě, v návaznosti na nový občanský zákoník s účinností 1. 1. 2014, a zavedení tržní hodnoty, s účinností 1. 1. 2021, je princip oceňování věcí u nemovitých věcí obdobný postupům popsaným v předchozí vyhlášce č. 3/2008 Sb.
Nově vyhláška upravuje, zpodrobňuje a stanoví postupy pro určování obvyklé ceny a tržní hodnoty nejen pro nemovité věci, ale i pro ostatní majetek a služby, a to obdobně jako tomu je v Mezinárodních oceňovacích a účetních standardech.
Úloha Ministerstva financí v oblasti oceňování
Ministerstvo financí, v oblasti oceňování, zodpovídá za koncepci cenové politiky v oblasti oceňování majetku. Zpracovává věcná řešení, včetně věcných záměrů a hodnocení dopadů regulace do oblasti oceňování majetku, a na jejich základě zpracovává legislativní návrhy v oblasti oceňování majetku, včetně návrhů postupu ocenění majetku ke správnému stanovení základu daně. V případě potřeby připravuje koncepce oceňování, plošného a hromadného oceňování, systémově řeší metodické problémy spojené s problematikou oceňování majetku a služeb, navrhuje úpravy formou aktualizace základních cen a zveřejňuje příslušná stanoviska. Vyřizuje další agendy, související s oblastí oceňování (např. vyjadřuje se k návrhům cenových map stavebních pozemků obcí). Analyzuje a statisticky vyhodnocuje stávající stav a vývoj na trhu nemovitých věcí. Za tím účelem spolupracuje s Českým statistickým úřadem, Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním a s dalšími institucemi přesahujícími svojí činností do oblasti oceňování majetku. Zajišťuje jak soulad právních předpisů týkajících se oblasti oceňování majetku, tak soulad s primárním a sekundárním právem EU.