Rozhovor s generální ředitelkou ÚZSVM Kateřinou Arajmu
Zdroj: Hlidacipes.org | 2.5.2016 | Autor: Robert Břešťan
* Poměrně nenápadně vznikla novela zákona o státním majetku předložená ministrem Babišem – je to tak, že vyzývá ministerstva a úřady, že v ideálním případě mají být ve vlastním a nikoli v pronájmu?
Zákon skutečně preferuje, aby úřady sídlily v budovách v majetku státu. Novela ale vyzývá státní úřady k vícero věcem. Třeba i k tomu, aby v případě, že složky státu administrativní budovu nepotřebují ke své činnosti, ji povinně převedli na náš úřad. Veškerý nemovitý nepotřebný majetek se tak soustředí na jedno místo, na ÚZSVM , a když najdeme složku, která majetek potřebuje ke své činnosti, převedeme jej v rámci státu. Pokud taková složka není, můžeme s majetkem nakládat směrem k veřejnosti. V ideálním případě bychom měli fungovat jako svého druhu státní realitní kanceláří.
* Říkala jste ale, že změna se týká vícera věcí – co se má ještě ve vztahu k majetku státu změnit?
Zákon nově nabízí možnost dobrovolně převést státní administrativní budovy do naší správy. Daná složka státu by budovu nadále užívala, ale do budoucna by měl být za stát jen jeden subjekt, který se bude starat o správu budovy – teplo, světlo, úklidové služby, ostrahu… Výhodou je, že díky tomu budeme moct soutěžit centrálně. Příkladem je naše soutěž na dodávky elektřiny a plynu – ÚZSVM udělalo jednu centrální zakázku za všechny své regionální pobočky, soutěžili jsme přes komoditní burzu na Kladně a dosáhli jsme úspory 26 %. Takto bychom chtěli postupovat po celé republice.
* Kdo ale určí tu nepotřebnost administrativních budov? Úřadů mají léty ve své DNA zapsáno: nedávat, nepouštět, držet si…
Obecně souhlasím, bohužel je to v některých složkách státu takto zakódováno. Ale tu nepotřebnost umí odhalit systém CRAB (Centrální evidence administrativních budov). Díky němu máme detailní informace o provozních nákladech. Když máte objekty, kde jsou takřka nulové výdaje na elektřinu, plyn, tak je to jasné vodítko. V praxi už nacházíme budovy, které jsou i desítky let prázdné, chátrají a snižuje se jejich hodnota.
* Budete tedy ty budovy aktivně vyhledávat a vyzývat ministerstva a úřady – odevzdejte nám svou nevyužívanou budovu?
Už to děláme.
* Kdo byla první „oběť“?
Dobrý příklad je Havlíčkův Brod, kde sídlí Krajská veterinární správa. Vloni v dubnu jsme zjistili, že působí v pronajatých prostorách a za sedm zaměstnanců platila ročně čistý nájem 278 tisíc korun plus výdaje na provoz a údržbu dalších 297 tisíc. Pronajato bylo 318 metrů čtverečních, z toho kancelářských 193 metrů a vlastníkem pronajatých prostor byla německá firma. Takže finanční prostředky tekly mimo republiku, průměrná plocha na osobu byla 27 metrů čtverečních. My přitom prosazujeme normu 12 metrů kancelářské plochy na osobu.
* Zpět k Veterinární správě…
Veterinární správa spadá pod ministerstvo zemědělství a to přitom v Havlíčkově Brodě disponovalo třemi vlastními objekty s volnou plochu čtyřnásobně větší než veterinární správa užívala v nájmu. Ministerstvo promptně zareagovalo a během dvou tří měsíců byla veterinární správa přestěhována do státního objektu. Ukazuje to, jaké systémové nedostatky CRAB odhaluje. Třeba to, že veterinární správa platila nájem 875 korun za metr čtvereční, a ministerstvo zemědělství komerčně pronajímalo plochy o pár metrů vedle jen za 505 korun. Takže rozdíl přes 300 korun i když jsou oba domy přes ulici. Objektivní důvod pro ten rozdíl nebyl.
* Což ale asi nebude problém jen ministerstva zemědělství v Havlíčkové Brodě…
Udělali jsme poté za celou republiku srovnání toho, kolik stát inkasuje a jaké hradí nájemné. Ty nůžky jsou pořád hodně otevřené, ale daří se je postupně zavírat. Výdaje za metr plochy, pokud stát hradí pronájem jsou 1558 korun. Když stát inkasuje, je to průměrně 1142 korun. Rozdíl je 416 korun na metr čtvereční. To je srovnání červen 2015 a leden 2016. Kdybychom šli dále do historie, stát inkasoval i pod tisícovku.
* Ideální stav je tedy co? Podle vzoru Havlíčkův Brod přestěhovat všechny složky státu čistě do státního?
Když se najdou vhodné volné prostory ve státním, nevidím důvod, proč by organizační složka státu měla sedět u nestátního subjektu. Jedině že by se nám podařilo státní prostory pronajmout mnohem mnohem výhodněji, než kolik by stát platil za komerční pronájem.
* Můžete v tomto směru nařizovat, nebo spíše jen doufáte v součinnost?
Intenzivně na to tlačíme a snažíme se složkám státu vysvětlit, že pro všechny platí zákonná úprava hovořící o péči řádného hospodáře. Tedy, že bychom se všichni měli chovat tak, aby stát zbytečně nevynakládal peníze daňových poplatníků. A upozorňujeme i na trestně právní rovinu – porušování povinností při správě cizího majetku.
* To by se týkalo koho? Ministra, ředitele daného úřadu…?
To by se týkalo osoby, která podepsala nájemní smlouvu, byť si byla vědoma – a ty reporty jsou veřejně dostupné – že byla v dané lokalitě možnost umístit státní zaměstnance do státního objektu, který má k dispozici volnou plochu.
* O kolik tedy stát přichází nevýhodnými nájmy, či jen tím, že je v nájmu tam, kde v nájmu být nemusí?
Pokud by stát platil nájem, který je v dané lokalitě v místě a čase obvyklý, dalo by se podle nás ušetřit ročně přes 100 miliónů. A pokud by stát umravnil své zaměstnance tak, aby průměrná kancelářská plocha byla 12 metrů na osobu, a dnes najdeme i hříšníky, kdy je to 42 metrů i stovky metrů na osobu, snížila by se nákladovost na provoz a údržbu o 100 – 150 miliónů. Celkově je to možná úspora až 300 miliónů.
* Daří se to měnit?
Postupně se to daří. Máme srovnání červen 2015 a leden 2016. Počet objektů, jež stát užívá ke své činnosti, se ustálil na počtu 3413. Těch čistě státních je z toho 2481, tedy 73 %. Pak je tu ještě kategorie objektů v podílovém spoluvlastnictví, těch je 46, zhruba jedno procento… Výdaje na provoz a údržbu všech těchto budov byly k lednu 2016 3,2 miliardy korun – teplo, světlo, úklid, ostraha a podobně. Za půl roku se výdaje snížily o 482 miliónů korun.
* Skutečně půl miliardy za půl roku?
I já upozorňuji, že podle mne toto číslo není reálné. Reálné je tak zhruba polovička. Stále se totiž potýkáme s obrovskou chybovostí dat v CRABu. Data k jednotlivým objektům tam vkládají samy složky státu, které je užívají. Neustále jim dokola vysvětlujeme, co jednotlivé řádky znamenají, ale pořád se stává, že do výdajů na provoz a údržbu zanášejí i jednorázové investice. Pak to číslo extrémně vzroste, ale není to objektivní údaj.
* Nedávno se úřady, které ze statistik CRABu vyšly jako nejhorší, tedy s nejdražším poměrem plateb na počet zaměstnanců, ohrazovaly, že data vůbec neodpovídají realitě…
Považuji za obrovský skandál, že složka státu vloží do CRABu data, která pak sama zpochybňuje. Sami vkládají do CRABu údaje, proti kterým se teď ohrazují. Metodika je přitom známá už čtyři roky…
* Jak je nyní CRAB (Centrální registr administrativních budov) „nakrmen“ daty?
Myslím, že díky iniciativě pana ministra Babiše, který od roku 2014 neustále apeloval na členy vlády, aby CRAB byl skutečně naplňován daty, tak se to nakonec z 99 % podařilo. Svědčí o tom i fakt, že v průběhu posledního roku jsme nezaznamenali nárůst administrativních budov. To se bavíme v úrovni kvantity, dosti odlišná situace je v úrovni kvality. Chybovost je obrovská, troufám si tvrdit, že na úrovni 30 – 40 %. Neustále sice školíme zaměstnance státu, kteří vkládají data do CRABu, denně dostáváme řadu dotazů. Problém vidím mimo jiné v tom, že se tomu dlouho nevěnovala náležitá pozornost, ale i ve velké fluktuaci zaměstnanců, kteří to mají na starost. Projevuje se v tom i to, že složky státu nemají jako hlavní náplň své činnost správu administrativních budov a tím pádem na to nejsou dostatečně personálně vybaveny. A to je další důvod, proč jsem zastánce koncentrace – přesunu veškerých administrativních budov do jedné statní instituce, která bude mít mnohem lépe pod kontrolou nejen vkládání dat, ale i jejich validitu.
* Faktem je, že systém CRAB není úplně populární. Stál hodně peněz, dlouho nefungoval, chyběla v něm data…
Pokud jde o finanční stránku věci, naprosto souhlasím. Pokud mám v CRABu 3413 budov a roční servis mne stojí 76 miliónů korun, je to dlouhodobě nepřijatelné. Vyvolala jsem jednání s dodavatelem systému a snažila jsem se o ponížení těchto prostředků. Reakce dodavatele byla – a to mne nepříjemně překvapilo – že tady je historická, platná a účinná smlouva a já ji měnit nechci. To považuji za další skandál.
* Skandál, že dodavatel nechce měnit platnou smlouvu, nebo to, že taková smlouva vůbec vznikla?
Obojí. Jak přístup dodavatele, protože my jsme na faktech ukázali, že částky a hodinové sazby jsou v reálu na trhu jiné. A druhý skandál je to, jak vůbec ty smlouvy vznikly. I to řešíme.
* Trestně – právně?
Podala jsem už vloni podnět orgánům činným v trestním řízení na systémy, které tady byly vybudovány, ale nebyly naplněny daty a nijak se nevyužívaly. Úplně stejně budu postupovat v jakémkoli jiném nešvaru, který tu najdeme.
* Kdyby z vašeho hlediska nastala ideální situace a vy jste skutečně všech těch 3413 budov dostali do své správy, máte spočítáno, co by to pro vás znamenalo, jaké náklady?
Byly by to peníze na provoz a údržbu objektů, která na to už nyní jdou z rozpočtu jednotlivých státních institucí. Aktuálně je to 3,2 miliardy, ale to by se nám centralizací podařilo výrazně snížit. I kdyby to bylo jen deset procent, tak to jsou obrovské úspory. Pak by to byl přesun pracovně-právních vztahů a také výdajů na investice. Státní objekty jsou dlouhodobě extrémně podfinancované. Vyžadují rekonstrukci oken, střech, zateplení. Výdaje na to jsou nízké a vrací se nám to jako bumerang v obrovských nákladech na provoz, údržbu, teplo, světlo…
* Pokud byste se ale stali takovýmto správcem státního majetku, bude z vás dost velká, bohatá a mocná organizace. S tím jsou spojené mnohé tlaky, či pokušení při velkých veřejných zakázkách…
Jsem si toho vědoma. Proto jsme také přijali řadu protikorupčních opatření. Letos v březnu jsme například na našem webu zveřejnili veškeré nemovitosti, jež máme ve své příslušnosti. Je to přes 135 tisíc nemovitostí – stavby, pozemky, byty – a kdokoli se na to může podívat. Současně jsme spustili zásadní novinku: kdokoli z veřejnosti se může zúčastnit otevírání nabídek, které jsme obdrželi v rámci veřejné zakázky, nebo v rámci nabídek na prodej státního majetku. Současně jsme zavedli nový systém prodeje státního majetku – výběrové řízení s aukcí.
* To spočívá v čem?
V tom, že uchazeči, kteří podali nabídku v listinné podobě a účastní se otvírání obálek, jsou předsedou komise vyzváni k příhozu a mohou svou původní nabídku navýšit. Takto se nám například vloni při prodeji kulturního domu v Plzni podařilo učinit 44 příhozů a navýšit prodejní cenu ze sedmi miliónů na 8,8 miliónu. I díky takovým změnám se nám oproti loňsku zvýšily příjmy prakticky o 100 %.
* Vloni jste se vůbec poprvé ocitli v přebytkovém hospodaření. Ovšem byl tam mimořádný příjem z prodeje domu U Hybernů. Chystáte podobnou dražbu?
Letos by to mělo být až dvacet nemovitostí, u nichž očekáváme příjmy nad 10 miliónů korun. Tou největší, kde očekáváme příjmy v řádech stovek miliónů, bude prodej areálu Invalidovny v Karlíně. Tu jsme vloni nabyli od ministerstva obrany. Už v březnu jsme na mezinárodním veletrhu inzerovali, že prodej připravujeme a budeme se snažit oslovit maximum domácích i zahraničních investorů.
* Když se prodával dům U Hybernů, také jste mluvili o desítkách zájemců, ve skutečnosti byli zájemci tři a z nich dal nabídku nakonec jen jeden a prodávalo se za vyvolávací cenu… Čekal bych, že u aukce se budou zájemci přehazovat. Cena se zvyšuje, stát se raduje…
Já jsem se hodně radovala. Ta částka 790 miliónů korun je mimořádným úspěchem. Ještě týden před dražbou většina realitních expertů neočekávala, že se nám vůbec ten objekt podaří za tuto cenu prodat. Státní rozpočet navíc inkasoval i daň z nemovitosti – dalších více než 30 miliónů korun, které platil nabyvatel. Ten objekt navíc vyžadoval investici v řádu 60 – 70 miliónů korun. Kapacita toho objektu byla asi 240 funkčních míst. Za 790 miliónů korun bychom za uměli na zelené louce postavit budovu, která pojme tak čtyřnásobek státních zaměstnanců a nebude vyžadovat dlouhodobě žádnou investici a bude mít nízké náklady na provoz a údržbu.
* Dobrat se z oficiálních zdrojů konečného vlastníka firmy Lagerris, jež budovu získala, je nemožné. Neměl by stát vědět, komu prodává svůj majetek?
Je to i mé přání. Tato podmínka by se měla vtělit do novely zákona o nakládání s majetkem, kterou by mělo začít brzy připravovat ministerstvo financí. Stát se má zajímat, kdo je konečným nabyvatelem a eliminovat ve výběrovém řízení subjekty, které jsou majetkově nebo personálně propojeny. My máme nyní podle zákona dosáhnout maximální ceny a nemusíme se zajímat, kdo je nabyvatelem. Uznávám, že je to chyba.
* Takže jste se v tomto případě ani nezajímali?
V případě dražby se skládá kauce, takže víte, kdo je účastníkem. Ale ani když si takového účastníka prolustrujete, neznamená to, že za měsíc či dva se jeho akciová společnost nesloučí s jinou a tím pádem se změní vlastník.
* Podle vás stále chybí obří inventura toho, co přesně státu vlastní a co z toho potřebuje. Neměl to zjistit právě CRAB?
CRAB nám dává informace pouze o administrativních budovách, ne o pozemcích, bytových jednotkách, skladech, archivech a podobně. Takový přehled tu nebyl, což jsem považovala za velký handicap. Požádala jsem proto Český úřad katastrální a zeměměřičský, aby nám poskytl veškerá data z katastru, kde jsou evidovány nemovitosti na stát. Zjistili jsme, že na stát je v katastru evidováno 1,6 miliónu nemovitostí u 1906 státních institucí. Požádala jsem své kolegy, aby zjistili, zda všechny ty instituce vůbec existují a došli jsme k naprosto skandálnímu závěru. Přes 1380 těchto institucí neexistuje, je nedohledaných nebo je v likvidaci.
* Například?
Třeba Federální ministerstvo národní obrany, Svaz požární obrany ČSSR, JAS národní podnik Gottwaldov… Do portfolia takových institucí bylo zapsáno přes 25 000 nemovitostí. V řadě případů blokují rozvoj obcí a krajů, protože v rámci například územního plánování není kdo by se vyjádřil. V průběhu čtyř měsíců se nám u skupiny asi dvou tisíc položek podařilo buď dohledat právního nástupce, nebo je zapsat na náš list vlastnictví a začali jsme to řešit – pronajímat, prodávat, nebo nabízet složkám státu k využití. Budeme v tom pokračovat. Cílem je, aby v brzké době v katastru byly nemovitosti zapsány pouze na existující státní instituce. Například když je nemovitost napsaná na již zaniklý Pozemkový fond, vyzýváme právního nástupce, Státní pozemkový úřad, aby si na sebe ty nemovitosti přepsal.
* Jak dlouho to bude u těch 25 000 nemovitostí trvat?
Dohledání právního nástupce je časově i odborně náročné. Byla bych ráda, kdyby se nám to podařilo vyčistit do dvou let. Díky Mapě majetku státu máme nyní přehled o veškerém nemovitém majetku státu. Ze zmíněných 1,6 miliónu nemovitostí je přes 1,5 miliónů pozemků, zhruba 44 tisíc staveb a zhruba 500 bytových a nebytových jednotek. To je ale jen první krok inventury. Ten druhý a hlavní krok spočívá v tom, že kolegové dokončí pro jednotlivé resorty soubory nemovitostí, jež jsou evidovány na ministerstvo nebo na složku spadající do jeho věcné působnosti. Chci pak všechny odpovědné náměstky vyzvat, aby do konce listopadu letošního roku tyto nemovitosti prošly inventurou, zda je resort potřebuje ke své činnosti nebo zda jsou nepotřebné.
* A pokud budou nepotřebné, aby je převedli na vás?
Ano, budeme tak na konci roku mít mapu nepotřebného státního majetku: kde, v jaké lokalitě je nějaký majetek, který stát nepotřebuje ke své činnosti. To bych pak ráda zveřejnila. Třetí krok je přesun nemovitosti k nám a my pak najdeme složku, která majetek využije nebo to budeme transparentně prodávat. Chystáme se to dát na open data a na náš web. Je to jen první krok k tomu, aby stát měl konečně pořádek ve svých nemovitostech.