Metodika

V souladu se ZOM a vyhláškou je cenová mapa nájemného bytů v ČR založena na dvou modelových přístupech ocenění:

1. Model A – aplikace hedonického modelu
2. Model B – aplikace ceny zjištěné

Modelem pro určení odhadu tržní hodnoty nájemného a koeficientu nájemného bytů je model A, tedy se jedná o model výchozí, na jehož základě bude vždy určena základní jednotka cenové mapy. Model A pracuje s nabídkovými cenami nájemného bytů, které byly ve stanoveném období pravděpodobně pronajaty (podrobněji viz kapitola 3).

Model B je používán jako kontrolní model, kdy za pomoci určené ceny zjištěné je vypočtena výnosová míra z odhadnuté tržní hodnoty nájemného. Vývoj výše této výnosové míry z nájemného bude sledován v čase a bude sloužit pro případné upozornění, že odhadnutá tržní hodnota nájemného může být v konkrétním případě postavena na datech, která jsou z nějakého důvodu nevhodná. Účelem modelu B je tedy poskytnout údaje využitelné pro kontrolu, zda analýza a vyhodnocení realizované v modelu A pracuje s korektními daty a poskytuje relevantní údaje (podrobněji viz kapitola 3). 

ÚZEMNÍ JEDNOTKA

Jako územní jednotka, pro kterou je v CMNB určován odhad tržní hodnoty nájemného, tj. částka, za kterou by mělo být na trhu poskytováno nájemní bydlení (viz výše definice tržní hodnoty), je vnímána obec s výjimkou obcí s rozšířenou působností¹ (dále též „ORP“) a obce Praha, kde je územní jednotkou katastrální území. Počet územních jednotek, pro které je v CMNB odhadnuta tržní hodnota nájemného referenčního bytu k 1. 1. 2024, je 7 630, z toho je 6 048 obcí a 1 582 katastrálních území. Počet územních jednotek, pro které není v CMNB odhadnuta tržní hodnota nájemného referenčního bytu k 1. 1. 2024, jsou 4 – jedná se o území vojenských újezdů (tj. vojenský újezd Březina, Boletice, Libavá a Hradiště). 

Velikost územní jednotky popsaná v předchozím odstavci byla zvolena proto, že aktuálně neexistují plošně data, která by umožnila vyšší detail cenové mapy. Cílem ovšem je nalezení metodologie práce s daty i samotného sběru dat, která umožní vyšší územní detail cenové mapy. Dnes pohlížíme na celou územní jednotku jako na území pro potřeby oceňování s identickými vlastnostmi.  

DEFINICE REFERENČNÍHO BYTU A NOVOSTAVBY REFERENČNÍHO BYTU

Klíčovým vstupním parametrem CMNB je definování tzv. referenčního bytu a novostavby referenčního bytu. Byt je jeden z nejvíce heterogenních statků, což z něj činí velmi komplikovaně ocenitelnou entitu. Byty se liší svým stářím, materiálem, ze kterého jsou postaveny, vybaveností, velikostí, počtem pokojů a mnoha dalšími parametry. S ohledem na variabilitu nájemního bytového fondu v ČR byl zpracovatelem pro potřeby CMNB vymezen standardizovaný typ bytu, tzv. referenční byt.  

Za referenční byt se pro účely CMNB považuje nezařízený byt z cihelného zdiva, příp. z vyzdívané monolitické konstrukce, ve stáří cca 20 let, o standardizované velikosti příslušné velikostní kategorie s odpovídající velikostí obytných místností, bez balkonu, terasy, garáže/garážového stání, parkovací plochy, bezbariérového přístupu a dalšího vybavení, udržovaný, v dobrém až velmi dobrém stavebně technickém stavu. Standardizované velikosti velikostních kategorií referenčního bytu budou definovány vždy k datu zpracování cenové mapy na základě mediánu výměr bytů nabízených k pronájmu v každém kraji za řešené období v členění dle stanovených rozmezí velikostí² nabízených bytů k pronájmu:

• 1. velikostní kategorie: od 16 m² do 45 m² – odpovídá zhruba 1 pokoji v bytě – tedy do tvorby mapy vstupují většinově byty 1+kk, 1+1,
• 2. velikostní kategorie: od 40 m² do 70 m² – odpovídá zhruba 2 pokojům v bytě – tedy do tvorby mapy vstupují většinově byty 2+kk, 2+1,
• 3. velikostní kategorie: od 60 m² do 90 m² – odpovídá zhruba 3 pokojům v bytě – tedy do tvorby mapy vstupují většinově byty 3+kk, 3+1,
• 4. velikostní kategorie: od 75 m² do 90 m² – odpovídá zhruba 4 pokojům v bytě – tedy do tvorby mapy vstupují většinově byty 4+kk, 4+1.

Zpracovatel si je vědom skutečnosti, že se mohou v daných velikostních kategoriích vyskytovat i jiné počty pokojů, než je uvedeno, nicméně uvažované standardizované velikosti jsou dány statistickým vyhodnocením dat v návaznosti na vymezení základních pojmů v zákoně č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, tj. především jde o obytné místnosti³.

Následující tabulka ukazuje velikostní rozložení mediánu jednotlivých velikostních kategorií ve členění dle krajů. Tato tabulka se může v čase poměrně významně měnit. 

Zdroj: vlastní propočet

Za novostavbu referenčního bytu se pro účely CMNB považuje nezařízený byt z cihelného zdiva, příp. z vyzdívané monolitické konstrukce, ve stáří max. 5 let, o standardizované velikosti příslušné velikostní kategorie s odpovídající velikostí obytných místností, bez balkonu, terasy, garáže/garážového stání, parkovací plochy, bezbariérového přístupu a dalšího vybavení, ve vynikajícím, příp. velmi dobrém stavebně technickém stavu, s předpokladem splnění legislativně předepsané environmentální úrovně nemovité věci. Standardizované velikosti velikostních kategorií novostavby referenčního bytu k 1. 1. 2024 a byly definovány shodným způsobem jako u referenčního bytu.  

Pro potřeby modelu CMNB byl zpracovatelem definován rovněž tzv. statistický referenční byt, za který se považuje nezařízený byt z cihelného zdiva, příp. z vyzdívané monolitické konstrukce, ve stáří cca 20 let, o standardizované velikosti s odpovídající velikostí obytných místností, bez balkonu, terasy, garáže/garážového stání, parkovací plochy, bezbariérového přístupu a dalšího vybavení, udržovaný, v dobrém až velmi dobrém stavebně technickém stavu. Standardizovaná velikost tzv. statistického referenčního bytu k 1. 1. 2024 je 53 m² a byla definována na základě mediánu výměr bytů nabízených k pronájmu v rámci celé ČR za analyzované období.

Pro potřeby CMNB byla zpracovatelem vymezena rovněž novostavba statistického referenčního bytu, za kterou se považuje nezařízený byt z cihelného zdiva, příp. z vyzdívané monolitické konstrukce, ve stáří max. 5 let, o standardizované velikosti s odpovídající velikostí obytných místností, bez balkonu, terasy, garáže/garážového stání, parkovací plochy, bezbariérového přístupu a dalšího vybavení, ve vynikajícím, příp. velmi dobrém stavebně technickém stavu, s předpokladem splnění legislativně předepsané enviromentální úrovně nemovité věci. Standardizovaná velikost novostavby statistického referenčního bytu k 1. 1. 2024 je 53 m² a byla definována shodným způsobem jako u statistického referenčního bytu.

Stejný postup použitý pro vydání CMNB k 1. 1. 2024 ohledně určení standardizované velikosti je předpokládán i pro následující vydání CMNB. 

Cenová mapa prezentuje odhad nájemného v tzv. referenčním bytu, a pokud by byl řešen byt s vyššími standardy, může být jeho cenová hladina vyšší, a to i významně. Některé parametry, jako např. vynikající stav nemovitosti, její vybavenost, existence parkovacích ploch a podobně, přidávají k základní úrovni nájemného referenčního bytu další dodatečnou hodnotu. Parametrem, který ovšem do modelu nevstupuje a je možné jej považovat za významnou vysvětlující proměnnou, nicméně neanalyzovatelnou, je subjektivní pohled pronajímatele nemovité věci a jeho znalosti o nájemním trhu. Pronajímatel, zvláště ten individuální, bez velké znalosti předmětného trhu, může z jakýchkoliv osobních důvodů nabízet k pronájmu byt, jehož cenová hladina se pohybuje velmi nízko, nebo naopak velmi vysoko. Tyto subjektivní parametry tržního případu nejsou datově popsány, proto také nejsou v rámci CMNB analyzovány.

NABÍDKOVÁ CENA NÁJEMNÉHO BYTŮ

Cenová mapa popisuje území České republiky prostřednictvím odhadu vycházejícího z nabídkových cen nájemného bytů, které byly ve stanoveném období pravděpodobně pronajaty, tj. nájemní vztah byl s největší pravděpodobností realizován za nabízené (požadované) nájemné.  Pro potřeby CMNB je za realizované nabízené nájemné považováno nájemné uváděné v inzerátech v době stažení z realitní inzerce. To např. znamená, že inzeráty, u kterých v čase požadované nájemné klesalo či naopak vzrůstalo, nebo které byly inzerovány relativně dlouho, do analýzy vstupují až v momentě jejich stažení z inzerce (v případě jejich dlouhodobého umístnění v inzerci dokonce vůbec), čímž je do určité míry zajištěna objektivita uváděných údajů o výši nájemného. Nabídková cena nájemného je odhadem toho, v jaké cenové relaci jsou aktuálně na trhu byty pronajímány, resp. je modelovým předpokladem, za kolik by se měly byty v daném čase a místě pronajímat.

Data o nabídkových cenách nájemného bytů a další informace o nabízených nemovitých věcech z realitní inzerce zajišťuje pro potřeby CMNB zpracovatel. Sběr dat je proveden metodou web scrapingu a je realizován alespoň jedenkrát denně, čímž dochází k tvorbě unikátního souboru informací o nemovitých věcech, které vstupují na trh s nájemním bydlením. Kromě požadovaného nájemného je v nich obsaženo i mnoho zásadních a cenotvorných informací o konkrétní nemovité věci, jako je lokalita, plocha bytu, počet místností apod. Jde tedy o zásadní faktory ovlivňující výslednou cenu nájemného, kterou je nájemce ochoten zaplatit. 

Nabídková cena nájmu bytu na trhu vykazuje značný rozptyl, stejně jakož i parametry nabízených nemovitých věcí. Přesto lze u celé řady územních jednotek spatřovat velmi podobnou křivku cenových hladin nájemného pro určitou velikostní kategorii bytu – viz následující grafy. 

Obr. č. 1: Hodnotové rozložení cenové hladiny 

Jak je patrné ze shora uvedených příkladů, cena nabízených nájmů bytů se ve vysoké míře vyskytuje v uzavřeném shluku, a dále je vždy určitý menší výskyt hodnot lehce se vychylujících z mediánu a dále extrémů, které budou vždy v rámci čištění dat čištěny (podrobněji viz 2.7).  

Nabídková data o nájemném bytů z realitních portálů jsou v současné době jediným dostupným datovým zdrojem na úrovni konkrétních bytů, obsahující kromě jiného informace o jejich ploše, stavu, konstrukci domu a vybavenosti bytu. To činí z těchto dat dle názoru zpracovatele nejreprezentativnější odraz situace na trhu s nájemním bydlením v rámci ČR. Zpracovatel si je vědom jak existence rozdílů mezi skutečně realizovaným nájemným a nabídkovými cenami nájemného, tak příčin těchto rozdílů, nicméně jak již bylo řečeno, soubor nabídkových cen je jediným takto uceleným datovým zdrojem s možností okamžitého využití pro potřeby tvorby CMNB.

Odchylka nabídkových a skutečně realizovaných cen je považována za přirozenou vlastnost těchto dvou proměnných. Skutečně realizovaná cena je dána střetem nabídky a poptávky a nabídková cena je pouze indikací toho, za kolik by nabízející svůj byt chtěl či byl ochoten pronajmout. V případě převisu nabídky nad poptávkou dochází k tomu, že skutečně realizovaná cena může být pod úrovní ceny nabídkové a opačně, v případě převisu poptávky nad nabídkou, může být skutečně realizovaná cena nad úrovní ceny nabídkové. Tento přirozený nesoulad se mění v čase a je odlišný napříč územím. CMNB aktuálně nepracuje s korekčním mechanismem na řešení tohoto nesouladu, jelikož považuje takovou korekci za metodologicky velmi problematickou a vychází z předpokladu, že nesoulad mezi nabídkovou cenou a realizovanou cenou není velikostně významný, ale tým CMNB bude vytvářet metodologii na testování tohoto předpokladu a následně bude pravidelně testovat míru shody mezi realizovanou cenou a cenou nabídkovou⁴.  

Zhruba u 15,5 % územních jednotek se vyskytuje pro statistický referenční byt alespoň 20 pozorování – tedy disponuje tým CMNB údaji o nájemném v takovém objemu, aby se s využitím statistických metod bylo možné zajistit validní a spolehlivé výstupy⁵. S ohledem na tuto skutečnost (jakož i na ostatní výše uvedené) byl ze strany zpracovatele zvolen v souladu s vyhláškou níže uvedený postup zpracování CMNB.

Cenová mapa vychází ze vstupních údajů dostupných vždy za posledních osm pololetí předcházejících datu vydání CMNB. V rámci CMNB vydávané k 1. 1. 2024 byla analyzována časová řada o nabídkovém nájemném za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2023 – celkem se jednalo o 639 553 datových řádků s realizovanými nabídkovými cenami nájemného bytů. 

Všech potenciálních chyb souboru nabídkových cen zpracovávaných v rámci CMNB je si zpracovatel vědom, a ačkoliv mají data o nabídkových cenách nájemného svá úskalí (např. nabízení fiktivních nemovitých věcí, nepravdivé informace uvedené v inzerátu, nepřesné uvedení rozlohy bytu apod.), realita je taková, že neexistuje jiný podobně robustní datový zdroj, jako je tento, a tedy není alternativa pro určení ceny nájemného v místě obvyklé. Řadu úskalí tohoto datového vstupu lze buď považovat za trhu přirozenou datovou nepřesnost, která ale relevantně ovlivňuje rozhodování na trhu, a tedy je vnímatelná jako dostatečný datový vstup – týká se např. výše m2 nabízených bytů či se jedná o úskalí (např. nabízení fiktivních nemovitých věcí), která se eliminují důsledným čištěním dat. 

ČIŠTĚNÍ DAT SOUBORU NABÍDKOVÝCH CEN NÁJEMNÉHO BYTŮ

V rámci souboru nabídkových cen nájemného bytu dochází před jeho použitím v modelu A (podrobněji viz kapitola 3) k plošnému čištění dat. 

Primárně se již při tvorbě tohoto souboru berou v úvahu pouze inzeráty v době stažení z realitní inzerce, v rámci kterých byl s největší pravděpodobností nájemní vztah realizován za nabízené (požadované) nájemné, tj. došlo k eliminaci inzerátů, které nabízejí k pronájmu:

1. byt, který je inzerován déle než 180 dní,
2. byt, který se vyskytuje vícekrát, ať již ve stejném časovém období (duplicitní záznamy), nebo je zachycen neobvykle častý výskyt v různých časových obdobích, 
3. byt ve vlastnictví státu, nebo obce,
4. pokoj, příp. pouze část bytu,
5. byt, u kterého se lze domnívat, že bude pronajímán na dobu kratší než jeden rok,
6. byt, u kterého je uvedeno, že jsou v nabídkové ceně nájemného zahrnuty poplatky (např. za energie),
7. byt o velikosti menší než 16 m2,
8. byt o velikosti větší než 120 m2.

Po výše uvedeném plošném čištění souboru nabídkových cen nájemného bytů dochází k jeho využití v rámci modelu A. Následně se aplikuje další metoda čištění, a to odstranění odlehlých hodnot (outliers) na základě Cookovy vzdálenosti⁶. 

MODEL A

Model A, tj. aplikace hedonického modelu pro tržní hodnotu nájemného, vychází při definování odhadu tržní hodnoty nájemného bytu z předpokladu, že nájemné je determinováno nabídkovou cenou nájemného. 

Tato metoda je postavena na regresní analýze tržních dat nabídkových cen nájemného bytů inzerovaných veřejně na realitních webových portálech, kdy hlavním rysem navrženého hedonického modelu je, že každá prostorová jednotka má odhadnut vlastní hedonický model na základě nejbližších pozorování v prostoru. Základním prostorovým měřítkem analýzy je územní jednotka, kterou je obec a v případě ORP a obce Praha katastrální území. Datová sada údajů vztahujících se k nabídkovým cenám nájemného bytů začíná vždy maximálně čtyři roky před datem publikování cenové mapy. Tento časový rozsah umožňuje podchytit cenovou hladinu i v lokalitách, kde je datových zdrojů méně, a současně umožňuje přezkoumávat data z pohledu vývojových trendů. Uvnitř modelu je odhadnut lokální cenovou hladinu, který určuje pravděpodobnou cenovou hladinu pro stanovené období, a to obdobně jak doporučuje i odborná literatura, např. Ahlfeldt, G. M., Heblich, S., & Seidel, T. (2023) – Micro-geographic property price and rent indices, Regional Science and Urban Economics, 98, 103836. 

Byty jsou extrémně heterogenní vzorek dat, tedy zpracovatel nepovažuje za dostatečné si vystačit s prostým průměrem cen nájemného pro byt příslušné velikostní kategorie. Z tohoto důvodu a v souladu s vyhláškou přistoupil k provedení regresní analýzy, která umožňuje vysvětlit jednotlivé složky cenové hladiny nájemného. 

Pro potřeby výpočtu odhadu tržní hodnoty nájemného bylo pro každou územní jednotku hledáno takové množství datových údajů o výši nabídkového nájemného dohledatelného v datových zdrojích v rámci řešeného období, aby byla zajištěna patřičná vypovídací schopnost modelu. V této souvislosti a s ohledem na rozsah zdrojového území bylo množství datových údajů empiricky stanoveno na minimální počet 150. 

Do výpočtu vstupují vždy všechna dostupná data z dané územní jednotky (tedy i z předchozích časových období). Není-li naplněn minimální počet, doplní se vstup datovými zdroji z okolních územních jednotek (umožňuje-li to charakter územní jednotky, doplní se přednostně daty z obce, ke které hodnocená územní jednotka náleží). Vybrána jsou vždy nejbližší možná pozorování, maximální přípustná vzdálenost je 30 km. Tato doplněná data jsou vážena vzdáleností od středu hodnocené územní jednotky.

Všechna data vstupující do výpočtu jsou vážena časovou vzdáleností od data, ke kterému je platná cenová mapa. Váha klesá exponenciálně, a to v případě času i (prostorové) vzdálenosti⁷. Pro odhad výše tržní hodnoty nájemného bytu je použit model hedonické regrese, přičemž program je napsán v jazyce R⁸. Podstatou modelování je nalezení odhadované tržní hodnoty jednotkového nájemného referenčního bytu v příslušné velikostní kategorii, a to pomocí očišťování hodnoty pozorovaného nabídkového nájemného od specifických cenotvorných faktorů. 

Rozbor faktorů s vlivem na výši nájmů byl proveden regresní analýzou pro každou územní jednotku samostatně, a to metodou nejmenších čtverců, kdy byla zjišťována a vysvětlována výše nájmů za jeden metr čtvereční k datu vydání aktuální verze cenové mapy. Model je zpracován nad průřezovými daty.  

Obecná specifikace modelu je následující:

log⁡ nabídkové nájemné =⁡ α+β_i X_i+ε,

kde
α  – odhadnutá konstanta, 
X_i – matice proměnných i pro n pozorování, pro které je odhadnut vektor koeficientů,
β_i a ε  – stochastické residuum modelu.

Vybrané významné proměnné vstupující do modelu k 1. 1. 2024 jsou následující:

• nabídková cena nájemného bytu,
• výměra bytu,
• počet pokojů, 
• odpovídající velikost obytných místností,
• stavebně technický stav bytu,
• konstrukce objektu,
• existence parkovací plochy,
• existence garáže/garážového stání,
• skutečnost, že v bytě je např. balkon, terasa,
• vybavenost bytu.

Cílem aplikace výše uvedených proměnných je zohlednění stavu, vybavení a dalších charakteristik konkrétního bytu, jehož nabídková cena nájemného vstupuje do CMNB, vůči referenčnímu bytu.

V tabulkách výstupních hodnot nájemného na území ČR jsou zobrazeny výsledky regresní analýzy, které obsahují odhad výše tržní hodnoty nájemného za jeden metr čtvereční a měsíc pro výše definované velikostní kategorie referenčního bytu k 1. 1. 2024 v rámci jednotlivých územních jednotek. 

Model B

Model B, tj. aplikace odlišné metodologie ve vztahu k modelu A, vychází z ceny zjištěné dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (viz § 2 odst. 7 tohoto zákona) a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění účinném do 31. 12. 2023 (dále též „OV“). Určení ceny zjištěné bytu vyplývá ze zásad uvedených v oceňovacích předpisech, přičemž výchozími zdroji údajů pro vytvoření databáze základních cen bytů uvedených v OV jsou ceny bytů sjednané na volném trhu. Základní ceny bytů jsou obsaženy v příslušné příloze k OV a jsou každoročně aktualizovány; přičemž v posledních dvou letech byly upravovány na základě indexu od České bankovní asociace (poskytovatel Lux Property Index, s.r.o.). Aktualizace OV pro rok 2024 (tj. účinnost od 1. 1. 2024), která vychází z dat dodaných Finanční správou, Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových a z dat z Katastru nemovitostí, bude použita v rámci CMNB vydávané k 1. 7. 2024. Stejný postup použitý pro rok 2024 ohledně získávání dat je předpokládán i v následujících letech. 

Pro určení výše ceny zjištěné tzv. statistického referenčního bytu, tj. pro potřeby CMNB v podrobnosti dle územních jednotek, je zvolena cesta výpočtu z výše uvedených základních cen bytů se zohledněním rovněž spoluvlastnického podílu na pozemku, resp. podílu na pozemku, který je společnou částí nemovité věci, tj. dále jen „podílu na stavebním pozemku“, a to za použití základních cen stavebních pozemků na území ČR. K určení výsledné jednotkové ceny zjištěné statistického referenčního bytu včetně podílu na stavebním pozemku se v rámci platných oceňovacích předpisů používají znaky, které kvalitativně odlišují (charakterizují) nemovité věci (v daném případě byty a pozemky k nim příslušející) z hlediska konkrétního místa a času. Přiřazení hodnot znakům je dáno pravidly vyplývajícími z příslušných ustanovení OV. Správnost nastavení hodnot znaků v OV je průběžně ověřována, diskutována a konzultována s odbornou veřejností (např. s Českou bankovní asociací, Českou komorou odhadců, Asociací znalců a odhadců ČR, Asociací certifikovaných odhadců, Komorou soudních znalců ČR, s Českým statistickým úřadem atp.). Je využíváno v maximální možné míře údajů a dat zejména od ČSÚ, Katastru nemovitostí a informací z databází Finanční správy, které jsou považovány pro daný účel za dostatečně důvěryhodné.

Postup určení jednotkové ceny zjištěné statistického referenčního bytu a jednotkové ceny zjištěné podílu na stavebním pozemku vychází z oceňování staveb porovnávacím způsobem, tj. z § 38 OV, a z oceňování stavebních pozemků neoceněných v cenové mapě stavebních pozemků, tj. § 3 a násl. OV. Oproti platným oceňovacím předpisům není totiž možné z důvodu požadovaného zevšeobecnění zohledňovat mj. cenovou mapu stavebních pozemků obce, pokud existuje, a rovněž se nepřihlíží k případnému výskytu trvalých porostů. Shodně z důvodu požadovaného zevšeobecnění je výpočtový model pro zohlednění výše podílu na stavebním pozemku nastaven v závislosti na předpokládané průměrné podlažnosti bytových domů, tj. odlišně oproti platným oceňovacím předpisům. Výše uvedená jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu se přičte k jednotkové ceně zjištěné podílu na stavebním pozemku a tento součet je využit k následnému výpočtu výnosové míry z nájemného referenčního bytu za účelem kontroly správnosti a korektnosti odhadu tržních hodnot nájemného určených dle modelu A. 

Model B je z hlediska zpracování rozdělen na následující dílčí výpočtové moduly:

1. Jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu bez podílu na stavebním pozemku
2. Jednotková cena zjištěná podílu na stavebním pozemku, na kterém se nachází objekt s uvažovaným statistickým referenčním bytem   
3. Jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu včetně podílu na stavebním pozemku

Jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu bez podílu na stavebním pozemku

Pro určení jednotkové ceny zjištěné nemovité věci – statistického referenčního bytu bez zohlednění výše podílu na stavebním pozemku porovnávacím způsobem dle § 38 odst. 1 OV platí po modifikaci následující vzorec: 

JCZ_BJ=ZC_VBJ⋅I_V⋅I_T⋅I_P,

kde 
JCZ_BJ – jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu bez podílu na stavebním pozemku určená porovnávacím způsobem v Kč za m²,
ZC_VBJ – základní cena výchozí bytu v Kč za m2 podlahové plochy bytu, viz hodnoty z tabulky č. 1 přílohy č. 27 k OV, 
I_V – index konstrukce a vybavení bytů, viz hodnoty z tabulky č. 2 přílohy č. 27 k OV, přičemž pro účely CMNB je uvažováno s hodnotou uvedeného indexu (charakteristiky) definovanou tak, aby hodnoty znaků pro konstrukci a vybavení bytů odpovídaly statistickému referenčnímu bytu a představovaly kvalitativně standardní (běžný) případ, 
I_T – index trhu, který se určí podle § 4 odst. 1 OV na základě expertního odhadu a zkušebních výpočtů, 
I_P – index polohy, který se určí podle § 4 odst. 1 OV, přičemž pro účely CMNB je uvažováno se střední, tj. standardní hodnotou každého uvedeného znaku (charakteristiky) stanovenou tak, aby index polohy představoval kvalitativně běžný případ pro druh a účel stavby na pozemku uvedené ve sloupci „e“ nebo „f“ v tabulce č. 3 přílohy č. 3 k OV, v závislosti na počtu obyvatel v obci – kvalitativní standard; v případě znaku „Vlivy ostatní neuvedené“ je za standardní jednotně uvažováno pásmo „Bez dalších vlivů“. 

Jednotková cena zjištěná podílu na stavebním pozemku, na kterém se nachází objekt s uvažovaným statistickým referenčním bytem 

Pro určení jednotkové ceny zjištěné nemovité věci – podílu na stavebním pozemku dle § 3 a násl. OV platí po modifikaci následující vzorec: 

JCZ_PSP=ZC_VSP⋅O_OB⋅I_T⋅I_O⋅I_P⋅1/SP,

kde 
JCZ_PSP – jednotková cena zjištěná podílu na stavebním pozemku v Kč za m²,
ZC_VSP – základní cena výchozí stavebního pozemku v Kč za m2 se určí podle § 3 OV na základě údaje uvedeného v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k OV, 
O_OB – povahopisná veličina obce, která charakterizuje obec pomocí definovaných kritérií dílčích proměnných a jim přiřazených hodnot uvedených v tabulce č. 2 přílohy č. 2 k OV, přičemž uvažované hodnoty jsou nastaveny individuálně pro jednotlivé obce dle jejich zařazení do příslušné kategorie a k zatřídění a určení hodnot byly využity informace získané z údajů ČSÚ, informace získané o dané obci z databáze Finanční správy, či vedených a poskytovaných danou obcí,
I_T – index trhu, který se určí podle § 4 odst. 1 OV na základě expertního odhadu a zkušebních výpočtů,
I_O – index omezujících vlivů pozemku, který se určí podle § 4 odst. 1 OV, přičemž pro účely CMNB je uvažováno s neutrální hodnotou uvedeného znaku (charakteristiky) tak, aby index omezujících vlivů pozemku představoval kvalitativně běžný případ, 
I_P – index polohy, který se určí podle § 4 odst. 1 OV, přičemž pro účely CMNB je uvažováno se střední či definovanou standardní hodnotou uvedeného znaku (charakteristiky) tak, aby index polohy představoval kvalitativně běžný případ pro druh a účel stavby na pozemku uvedený ve sloupci „e“ nebo „f“ v tabulce CMNB v závislosti na počtu obyvatel v obci,
SP – předpokládaná standardní průměrná podlažnost bytových domů, která se určí podle údajů ČSÚ, jak je uvedeno níže. 

Pro odpovídající určení vstupních hodnot pro stanovení jednotkové ceny zjištěné podílu na stavebním pozemku je třeba vyjádřit, jaký podíl stavebního pozemku náleží k bytu, u něhož je určována jednotková cena zjištěná. Z tohoto důvodu byla na základě údajů ČSÚ o podlažnosti jednotlivých bytových domů stanovena předpokládaná standardní průměrná podlažnost bytových domů odpovídající konkrétním obcím. V případech obcí, kdy průměrnou podlažnost stanovit nelze (např. protože se v dané obci dle Sčítání lidu, domů a bytů 2021 bytový dům nevyskytuje, příp. u něj není uveden konkrétní počet podlaží), zpracovatel přistoupil ke stanovení hodnoty předpokládané průměrné podlažnosti pro takovou obec ve stejné výši, jaká byla zjištěna v obci srovnatelné, odpovídající svým charakterem a velikostí dané posuzované obci. 

Jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu včetně podílu na stavebním pozemku

Pro určení jednotkové ceny zjištěné nemovité věci – statistického referenčního bytu včetně podílu na stavebním pozemku platí níže uvedené: 

JCZ_BSP=JCZ_BJ+JCZ_PSP,

kde 
JCZ_BSP – jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu včetně podílu na stavebním pozemku v Kč za m²,
JCZ_BJ – jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu bez podílu na stavebním pozemku určená porovnávacím způsobem v Kč za m²,
JCZ_PSP – jednotková cena zjištěná podílu na stavebním pozemku v Kč za m₂.

Výnosová míra z tržní hodnoty nájemného 

Dvou-modelový přístup byl zvolen záměrně, jelikož je cílem mít jeden model jako hlavní vstup do cenové mapy a druhý model využívat jako kontrolní mechanismus, který indikuje odlišnosti v rámci území ČR, jimž je nutné věnovat bližší pozornost, a dále jako pojistku k odhalování případného záměrného zkreslování údajů ze strany pronajímatelů. Kritickou proměnnou, která je při kontrole modelu A specificky sledována, je právě výše výnosové míry.

Roční kalkulovaná výnosová míra – yield – bytů vyjadřuje, jaká je očekávaná výše výnosnosti bytů, např. v případě CMNB v jednotlivých územních jednotkách. Ke kalkulaci yieldu v rámci CMNB přistupuje zpracovatel následovně.

Roční kalkulovaná výnosová míra je proměnná, která je vypočtena na základě vzorce, do něhož vstupují jednak výsledky z regresní analýzy modelu A, jehož výstupem jsou údaje o odhadu tržní hodnoty nájemného, jednak jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu včetně podílu na stavebním pozemku v Kč za m2 určená v rámci modelu B. S ohledem na skutečnost, že v rámci modelu B není možné ve výpočtu zohlednit velikostní kategorie referenčního bytu využívané v rámci modelu A, byla cena zjištěná určena pouze pro statistický referenční byt. Aby bylo možné yield spočítat relevantně, bylo tudíž nutné rovněž v rámci modelu A odhadnout tržní hodnotu nájemného pro statistický referenční byt, a to pouze pro účely kontrolního výpočtu výnosové míry. V tabulkách výstupních hodnot nájemného na území ČR nejsou proto tyto hodnoty k 1. 1. 2024 zobrazeny.   

Pro určení roční kalkulované výnosové míry platí níže uvedené:    

p_n=  (THN_B⋅12)/JCZ_BSP,

kde
p_n – roční kalkulovaná výnosová míra z tržní hodnoty nájemného statistického referenčního bytu (v procentním vyjádření),
TH_NB –  odhad tržní hodnoty nájemného statistického referenčního bytu v Kč za m² a měsíc dle modelu A,
12 – převod údaje o tržní hodnotě nájemného statistického referenčního bytu za měsíc na údaj za rok,
JCZ_BSP –  jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu včetně podílu na stavebním pozemku v Kč za m² dle modelu B,
100 – převod údaje o roční kalkulované výnosové míře z tržní hodnoty nájemného statistického referenčního bytu ze setinného na procentní vyjádření. 

Hledaný yield je tedy dán jako podíl výsledků dvou modelů, tj. modelu A a modelu B, a to v rámci shodného prostoru, tj. pro jednotlivé územní jednotky.

Hodnota yieldu je zjištěna pro každou územní jednotku a slouží jako indikátor pro kontrolu anomálií v rámci odhadu tržní hodnoty nájemného (statistického) referenčního bytu v dané územní jednotce. Tato proměnná bude dlouhodobě sledována v čase a bude sloužit mj. rovněž jako podklad pro definování intervalu očekávaného yieldu. Je třeba mít na paměti, že chování této proměnné je stejně jako chování celého realitního trhu velmi geograficky determinováno a nelze k němu přistupovat tak, že bude dosahovat všude stejných hodnot. Hodnota yieldu jednoznačně indikuje rozdílný tržní přístup v jednotlivých lokalitách v ČR. V některých oblastech ČR jednoznačně indikuje, že vlastníci nájemního bydlení investují do daných nemovitostí s jednoznačnou opcí budoucího růstu tržní ceny, tak na druhé straně, tam, kdy tato ekonomická možnost je minimální, je nutné, aby naopak nájemné bylo tou klíčovou proměnnou na pokrytí investičních výdajů. Stejně tak hodnota yieldu poukazuje na odlišnou vnímanou míru rizikovosti nájemního trhu v rámci ČR. 

Nájemné u novostaveb

Pro definování nájemného novostavby referenčního bytu prezentuje cenová mapa koeficient nájemného u novostaveb. Tento koeficient vyjadřuje index odhadované tržní hodnoty nájemného statistického referenčního bytu a odhadované tržní hodnoty nájemného novostavby statistického referenčního bytu. Zpracovatel si je vědom jak určitých propojení mezi výší nabídkových cen nájemného bytů a novostaveb bytů, tak velkého omezení v oblasti dostupnosti dat o nabídkových cenách nájemného novostaveb bytů, proto z důvodu možnosti okamžitého využití pro potřeby tvorby CMNB zvolil následující postup výpočtu daného koeficientu:

Koeficient nájemného je kalkulován pro určité územní jednotky a následně slouží v rámci těchto územních jednotek k rekalkulaci odhadnuté tržní hodnoty nájemného příslušné velikostní kategorie referenčního bytu na odhadnutou tržní hodnotu nájemného potenciální novostavby příslušné velikostní kategorie referenčního bytu. V případě potřeby odhadnout tržní hodnotu nájemného novostavby referenčního bytu rovněž pro územní jednotky, u kterých není koeficient nájemného definován, je možné postupovat dvěma způsoby:

1. obrátit se s příslušným dotazem na zpracovatele,
2. použít definovaný koeficient novostavby z obdobné územní jednotky. 

Koeficient nájemného je proměnná, která je vypočtena na základě výsledků regresní analýzy o odhadu tržní hodnoty nájemného, tj. s využitím upraveného modelu A. Vzhledem k omezenému množství dat o novostavbách byl proveden propočet, který vyjadřuje rozdíl nájemného referenčního bytu a nájemného novostavby referenčního bytu obecně bez rozlišení velikostní kategorie. 

Postup propočtu koeficientu je následující: S ohledem na skutečnost, že v rámci odhadované tržní hodnoty nájemného novostavby referenčního bytu není možné zohlednit velikostní kategorie jako u referenčního bytu, byl odhad tržní hodnoty nájemného určen pouze pro novostavbu statistického referenčního bytu. Aby bylo možné koeficient nájemného spočítat relevantně, bylo tudíž nutné rovněž v rámci odhadu tržní hodnoty nájemného referenčního bytu využít statistický referenční byt. 

Tato regresní analýza tržních dat nabídkových cen nájemného bytů, resp. novostaveb bytů inzerovaných veřejně na realitních webových portálech, je oproti výše uvedenému modelu A upravena tak, že každá prostorová jednotka má odhadnut vlastní hedonický model na základě pozorování pouze z konkrétního územního celku. Za územní celek je považováno v případě:

• obce Praha katastrální území (tj. shodně s územní jednotkou), 
• vybraných obcí s rozšířenou působností katastrální území (tj. shodně s územní jednotkou),
• zbývajícího území ČR správní obvod obce s rozšířenou působností, který je vymezen výčtem území obcí. 

Do výpočtu vstupují vždy všechna dostupná data z daného územního celku. Není-li naplněn minimální počet, nebyly odhadnuty tržní hodnoty nájemného, a tudíž nebyl definován koeficient nájemného pro danou územní jednotku. 

V tabulkách výstupních hodnot koeficientů nájemného na území ČR jsou zobrazeny hodnoty procentuálního rozdílu výsledků regresní analýzy, které obsahují odhad výše tržní hodnoty nájemného za jeden metr čtvereční a měsíc pro novostavbu statistického referenčního bytu a statistického referenčního bytu k 1. 1. 2024 v rámci určitých územních jednotek. Pomlčka v tabulce značí, že pro danou územní jednotku nebyl k dispozici dostatek datových zdrojů pro provedení regresní analýzy. Tato skutečnost je v příslušné grafické části vyznačena šedou barvou. 

Následný výpočet odhadované úrovně nájemného novostavby v příslušné velikostní kategorii je dán jako součin koeficientu nájemného pro novostavbu referenčního bytu a nájemního referenčního bytu v příslušné velikostní kategorii. 

¹ Obce s rozšířenou působností jsou specifikovány v zákoně č. 51/2020 Sb., o územně správním členění státu a o změně souvisejících zákonů (zákon o územně správním členění státu), kdy v § 1 tohoto zákona je uvedeno, že „Území České republiky se pro výkon státní správy člení na správní obvody krajů. Správní obvod kraje s výjimkou správního obvodu hlavního města Prahy se člení na správní obvody obcí s rozšířenou působností. Správní obvod obce s rozšířenou působností je vymezen výčtem území obcí a vojenských újezdů. Území obce a území vojenského újezdu je vymezeno hranicí jednoho nebo více souvislých katastrálních území.“, přičemž správní obvody obcí s rozšířenou působností výčtem území obcí a vojenských újezdů a rovněž území obvodů hlavního města Prahy výčtem území městských částí stanoví vyhláška č. 346/2020 Sb., o stanovení správních obvodů obcí s rozšířenou působností, území obvodů hlavního města Prahy a příslušnosti některých obcí do jiného okresu, ve znění pozdějších předpisů.
² Základní uvažované rozmezí velikostí nabízených bytů k pronájmu je od 16 m2 do 120 m², což vychází z § 13 písm. l) zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (tj. tvoří-li byt jediná obytná místnost, musí být její podlahová plocha nejméně 16 m2), resp. z § 48 odst. 5 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (tj. stavbami pro sociální bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí mj. stavba bytového domu podle stavebního zákona, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m²). 
³ Viz § 13 písm. l) zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (tj. obytnou místností část bytu, která je určena k bydlení, splňuje požadavky na bydlení z hlediska velikosti, denního osvětlení, větrání, vytápění a hluku a má podlahovou plochu nejméně 8 m2; kuchyň se za obytnou místnost považuje, pokud má podlahovou plochu nejméně 12 m²).
⁴ V případě identifikované významné odchylky mezi nabízenou a realizovanou cenou, bude provedena analýza možného zapracování korekčního koeficientu do samotného modelu, aby výsledné odhadnuté nájemné odpovídalo přesněji tržní realitě. 
⁵ Stabilita modelu je testována.   
⁶ Cookova vzdálenost pomáhá identifikovat, která pozorování by mohla mít nadměrný vliv na zjištěné závěry. Je definována jako míra, jak moc se odhady koeficientů změní, pokud je dané pozorování vynecháno. V praxi se pro každé pozorování vypočítá Cookova vzdálenost a pozorování s vysokou Cookovou vzdáleností jsou považována za potenciálně vlivná. 
⁷ Vzdálenost 30 km od středu dotčené územní jednotky se jeví jako přiměřená aproximace velikosti trhu práce v periferních územích.  
⁸  R Core Team (2023). R: A Language and Environment for Statistical Computing. R Foundation for Statistical Computing, Vienna, Austria. <https://www.R-project.org/>.