Základní informace
ZÁKLADNÍ PRINCIPY CENOVÉ MAPY
Nájemné v cenové mapě je určováno pro tzv. referenční byt v nadefinovaném standardu a pro novostavbu referenčního bytu v nadefinovaném standardu, kdy výstupní hodnoty nájemného na území ČR odpovídají právě a jenom těmto vymezeným typům bytů. Záměrem dat prezentovaných v cenové mapě není (a ani nemůže být) ukázat veškeré možné varianty vybavenosti bytů, stáří bytového fondu a jeho kvality, energetické náročnosti či výše nákladů na bydlení. Z důvodu existence značné různorodosti bytů je referenční byt, resp. novostavba referenčního bytu, považován za určitý etalon pro odhad hodnoty nájemného a je s ním potřeba v tomto smyslu pracovat. Jinými slovy se cenová mapa musí vypořádat s vysokou mírou variability nájemního bytového fondu, kdy např. byty o stejné dispozici jsou nejen velikostně velmi odlišné, ale obecně i z hlediska dalších charakteristik jsou byty na území České republiky, resp. i v jednom katastrálním území rozdílné. Na trhu se pronajímají byty vybavené i nevybavené, byty novější i starší, byty s parkovacím stáním, garáží či bez nich, dále byty z různých stavebních materiálů, s balkonem i bez něj a dalšími různými variabilitami.
Způsob zpracování cenové mapy stanovený vyhláškou Ministerstva financí, tj. zacílený na vypořádání se s odlišnostmi nájemního bytového fondu, je takový, že použitý model vysvětluje odlišnosti v cenových hladinách jednotlivých bytů tak, že v podstatě dekomponuje výši nájemného na jednotlivé komponenty, které samy o sobě vysvětlují cenu určité vlastnosti bytu. Základní část nájemného je vysvětlitelná hodnotou nájemného za referenční byt, resp. novostavbu referenčního bytu, v určitém území a zbývající části nájemného potom vysvětlují specifika v podobě vybavení bytu, existenci parkovacích ploch apod. A cenová mapa prezentuje právě jen tuto základní úroveň nájemného. V případě, že se konkrétní byt liší od referenčního bytu, či novostavby referenčního bytu, může hodnota nájemného za tento byt dosahovat nižší hladiny (týká se např. bytového fondu nízké kvality, určeného k revitalizaci, nacházejícího se ve vyloučené lokalitě, příp. velkometrážních bytů), ale rovněž vyšší hladiny (týká se např. bytů ve vyšším než nadefinovaném standardu, tzv. manažerských bytů, sdílených bytů).
Nájemné v cenové mapě nebere v úvahu charakteristiky konkrétního případu, kterými jsou například stavebně technické podmínky vztahující se k jednomu určitému bytu, ani sociální složení obyvatel v okolí, ale pouze proměnné vztahující se vždy na celou popisovanou územní jednotku. Pro použití cenové mapy v konkrétním případě se proto doporučuje předmětné nájemné uvedené v cenové mapě dále upravit. Úprava není součástí cenové mapy, je plně v kompetenci jednotlivých resortů, a to v návaznosti na jejich specifické potřeby v rámci využití této cenové mapy. Cílem zpracovatele bylo připravit podklad tak, aby mohl sloužit více účelům. Cílem cenové mapy je skutečně „pouze“ popis stávající situace na trhu optikou aktuálně uzavíraných nových nájemních vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem (příp. nájemcem a podnájemcem) bez vlivu nově uzavíraných smluvních vztahů v rámci prodlužování smlouvy po bezprostředně ukončeném smluvním vztahu či v rámci končícího smluvního vztahu.
VÝSTUP Z CENOVÉ MAPY
Cenová mapa nájemného bytů v ČR poskytuje primárně informaci o statistickém rozložení nabídkové ceny nájemného na území České republiky, ze kterého lze učinit analytický odhad tržní hodnoty nájemného ve vymezené územní jednotce a v konkrétním čase.
Vzhledem k míře heterogenity bytového trhu (neboli byt determinuje velké množství parametrů, cenovou hladinu bytu ovlivňuje velké množství parametrů a nelze k bytu přistupovat jako k entitě, jejíž cenu lze prostě průměrovat – byty jsou staré, nové, vybavené, nevybavené, atd.) bylo nutné specifickým způsobem uchopit nejen statistiku nad daty bytového trhu, ale následně i samotnou prezentaci dat, aby bylo sděleno maximum informací.
Výstupem cenové mapy jsou tři skupiny údajů:
- odhadovaná tržní hodnota nájemného za jeden měsíc a jeden m2 určené velikosti (kategorie) referenčního bytu1,
- koeficient nájemného pro novostavbu referenčního bytu,
- statistické rozložení dat o nájemním trhu v dané územní jednotce2.
PREMISY
Pojem "tržní hodnota" vychází ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o oceňování majetku“) – viz § 2 odst. 4 tohoto zákona. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle. Dle § 2 odst. 1 uvedeného zákona platí, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování (tj. určení ceny zjištěné), oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Skutečnost, že zpracovatel nemá k dispozici dostatečné množství informací o skutečně realizovaném nájemném v daném místě a čase3, je důvodem, proč v současnosti nelze v rámci cenové mapy provést určení obvyklé ceny nájemného. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním – podrobněji viz § 2 odst. 2 ZOM. Zvolený postup, tj. odhad tržní hodnoty nájemného, je v souladu se zákonnou úpravou, když dle § 2 odst. 3 ZOM mj. platí, že v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou. Tento postup je nejen v souladu se zákonnou úpravou, ale je rovněž běžně používán jak znalci v rámci jimi zpracovávaných znaleckých posudků, tak odhadci v rámci jimi vyhotovovaných ocenění např. pro účely vypořádání majetkoprávních vztahů, pro účely úvěru u bankovních institucí apod. Chybějící informace o skutečně realizovaném nájemném v daném místě a čase byly pro potřeby zpracování cenové mapy nahrazeny nabídkovými cenami nájemného bytů, které byly ve stanoveném období pravděpodobně pronajaty.
Cenová mapa svými daty, které využívá jako klíčový podklad (nabídkové ceny nájemného), popisuje výhradně nájemné, které je aktuálně realizováno mezi pronajímatelem o nájemcem v rámci jejich prvního smluvního vztahu. Tedy cenová mapa nezohledňuje výši nájemného, které je zasmluvněno v rámci navazujícího nájemního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Tým cenové mapy předpokládá, že bude provedena analýza, zda je možné získat data pro doplnění tohoto údaje bez nutnosti zavést dodatečnou informační povinnost a příp. vytvoří metodologii pro doplnění tohoto parametru do cenové mapy.
Majetkoprávní vztah z hlediska vlastnictví jednotky bytu a jednotky, která zahrnuje byt i spoluvlastnictví pozemku, resp. podílu na pozemku, který je společnou částí nemovité věci, a dále bytu jako souboru místností, který není evidován v katastru nemovitostí jako jednotka (též souhrnně „byt“), za předpokladu, že je byt pronajímán za tržních podmínek, nemá na úroveň nájemného v daném místě a čase zásadní vliv; nejedná se o převod majetku.
Ve specifických případech, kdy se jedná o byty ve vlastnictví státu či obce, stejně jako když se jedná o byty ve vlastnictví bytových družstev, a to v případě jejich nájmu členovi bytového družstva (nikoli v případě podnájmu bytu třetí osobě členem bytového družstva se souhlasem družstva), údaje o výši nájemného do cenové mapy nevstupují.
Na úroveň nájemného v daném místě a čase nemá rovněž zásadní vliv právní stav bytu, tj. v návaznosti na který zákon byl byt vymezen, ani skutečnost, zda je nebo není evidován v katastru nemovitostí jako jednotka. Dle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů se v katastru evidují dle § 3 odst. 1 písm. d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku a dle § 3 odst. 1 písm. e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále též „ZOVB“). Dle § 2 písm. h) ZOVB se pro účely tohoto zákona rozumí jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona a dle § 2 písm. b) tohoto zákona se rozumí bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Dle § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů platí, že „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“. Dle vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů se dle § 3 písm. g) rozumí bytem soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen, přičemž v písm. h) a v písm. i) je upřesněno, co se rozumí místností a obytnou místností.
Periodicita vydávání aktualizovaných tržních hodnot nájemného a koeficientů nájemného je předpokládána dvakrát ročně – vždy k 1. 1. a k 1. 7. daného roku, počínaje 1. 1. 2024. Tato frekvence je zvolena z důvodu možnosti rychlejšího detekování případných změn na trhu s nájemním bydlením.
OBSAH A STRUKTURA VÝSTUPU CENOVÉ MAPY – SHRNUTÍ
Cenová mapa ukazuje dvě skupiny proměnných, které lze dělit následujícím způsobem:
- Nájemné určené pro referenční byt
- Statistické proměnné popisující data na trhu s nájemným
Nájemné určené pro referenční byt bylo zvoleno jako klíčová výstupní proměnná, jelikož bylo pro analytické účely třeba, abychom měli k dispozici informaci, která korektně popisuje trh v příslušných velikostních kategoriích bytů o standardních věku i novostaveb. K tomuto bylo přistoupeno z jednoduchého důvodu – když tým cenové mapy nájemního bydlení stál před úkolem popsat trh nájemního bydlení, nejevilo se mu jako relevantní průměrovat či jinak agregovat data o bytech, jelikož pokud se podíváme např. na byt 1+1, příp. 1+kk, pak v této skupině najdeme byty různě staré, různě velké, různě vybavené, s výtahem, či bez něj, s parkováním či bez něj. Proto tým hledal způsob, jak všechny tyto byty seskupit do jedné skupiny a neslučovat mnohdy neslučitelné.
K tomuto slouží právě vymezený referenční byt. Vycházíme totiž z předpokladu, že každé nájemné je přirozeně složeno z určité základní úrovně nájemného, ke kterému jsou připočítávány odměny za další vybavení. Tedy v rámci tvorby cenové mapy byl postup de facto opačný, jelikož byla hledána ona základní výše nájemného.
Nájemné referenčního bytu je tedy základní hladina nájemného, ke které je třeba přičíst další hodnotu dalších parametrů, které byt, jenž bychom chtěli oceňovat, obsahuje.
V rámci výstupních tabulek je barevně rozlišeno, zda se jedná o nájemné, které je dáno daty výhradně z dané územní jednotky, příp. se k určení nájemného využívají i data z okolí. Nájemné referenčního bytu je ukazatel, který slouží jako datový vstup do modelů bydlení. Dále je pro referenční byt příslušné velikostní kategorie definován interval cenové hladiny, ve které se s největší pravděpodobností hodnota nájemného bude pohybovat.
Další skupinou výstupních hodnot v rámci cenové mapy jsou údaje o datech, které vstupují do modelu – tedy reálně pozorovaná data v rámci realitních portálů. I tato data mají svoji zajímavost z hlediska pohledu na trh nájemního bydlení. Jedná se o data, která jsou po očištění dat a současně prezentují data, která buď v dané územní jednotce jsou, nebo jsou k ní přiřazena, protože by trh v dané územní jednotce definovala vzhledem ke svojí blízkosti. V této kategorii dat najdeme jednotlivé decily cenové hladiny, průměr a medián dat. Tato data nám mohou pomoci ukázat na typ nájemních bytů v dané lokalitě.
Data o nájemním trhu jsou dána vždy na úrovni měsíčního nájemného bytu (v Kč/m2). Jednotlivá data o nájemním trhu, jak vyplývá z výše uvedeného, jsou prezentována jak za územní jednotky, kde data o nabídkových cenách existují, tak o těch, kde dnes trh možná vůbec neexistuje, nebo není dnes pomocí web scrapingu data možné nalézt.
Grafická část zobrazuje na území ČR úroveň nájemného samostatně pro jednotlivé velikostní kategorie referenčního bytu a pro jednotlivé územní jednotky.