Základní informace

ZÁKLADNÍ PRINCIPY CENOVÝCH MAP NÁJEMNÉHO

Nájemné v cenových mapách nájemného je určováno pro tzv. referenční byt v nadefinovaném standardu a pro novostavbu referenčního bytu v nadefinovaném standardu. Záměrem dat prezentovaných v cenových mapách nájemného není (a ani nemůže být) ukázat veškeré možné varianty vybavenosti bytů, stáří bytového fondu a jeho kvality, energetické náročnosti či výše nákladů na bydlení. Z důvodu existence značné různorodosti bytů je referenční byt, resp. novostavba referenčního bytu, považován za určitý etalon pro odhad hodnoty nájemného a je s ním potřeba v tomto smyslu pracovat. Jinými slovy se cenové mapy nájemného musí vypořádat s vysokou mírou variability nájemního bytového fondu, kdy např. byty o stejné dispozici jsou nejen velikostně velmi odlišné, ale obecně i z hlediska dalších charakteristik jsou byty na území České republiky, resp. i v jednom katastrálním území rozdílné. Na trhu se pronajímají byty vybavené i nevybavené, byty novější i starší, byty s parkovacím stáním, garáží či bez nich, dále byty z různých stavebních materiálů, s balkonem i bez něj a dalšími různými variabilitami. 

Způsob zpracování cenových map nájemného stanovený vyhláškou Ministerstva financí, tj. zacílený na vypořádání se s odlišnostmi nájemního bytového fondu, je takový, že použitý model vysvětluje odlišnosti v cenových hladinách jednotlivých bytů tak, že v podstatě dekomponuje výši nájemného na jednotlivé komponenty, které samy o sobě vysvětlují cenu určité vlastnosti bytu. Základní část nájemného je vysvětlitelná hodnotou nájemného za referenční byt, resp. novostavbu referenčního bytu, v určitém území a zbývající části nájemného potom vysvětlují specifika v podobě vybavení bytu, existenci parkovacích ploch apod. A cenové mapy nájemného prezentují hlavně tuto základní úroveň nájemného. V případě, že se konkrétní byt liší od referenčního bytu, či novostavby referenčního bytu, může hodnota nájemného za tento byt dosahovat nižší hladiny (týká se např. bytového fondu nízké kvality, určeného k revitalizaci, nacházejícího se ve vyloučené lokalitě, příp. velkometrážních bytů), ale rovněž vyšší hladiny (týká se např. bytů ve vyšším než nadefinovaném standardu, tzv. manažerských bytů, sdílených bytů).

Nájemné v cenových mapách nájemného nebere v úvahu charakteristiky konkrétního případu, kterými jsou například stavebně technické podmínky vztahující se k jednomu určitému bytu, ani sociální složení obyvatel v okolí, ale pouze proměnné vztahující se vždy na celou popisovanou územní jednotku. Pro použití cenových map nájemného v konkrétním případě se proto doporučuje předmětné nájemné uvedené v cenových mapách nájemného dále upravit. Úprava není součástí cenové mapy, je plně v kompetenci jednotlivých resortů, a to v návaznosti na jejich specifické potřeby v rámci využití těchto cenových map nájemného. Cílem zpracovatele bylo připravit datový vstup tak, aby mohl sloužit více účelům. Cílem cenových map nájemného je skutečně „pouze“ popis stávající situace na trhu optikou aktuálně uzavíraných nových nájemních vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem (příp. nájemcem a podnájemcem) bez vlivu nově uzavíraných smluvních vztahů v rámci prodlužování smlouvy po bezprostředně ukončeném smluvním vztahu či v rámci končícího smluvního vztahu.

VÝSTUPY Z CENOVÝCH MAP NÁJEMNÉHO

Cenové mapy nájemného bytů v ČR poskytují primárně informace o statistickém rozložení nabídkové ceny nájemného na území České republiky, ze kterého lze učinit analytický odhad tržní hodnoty nájemného ve vymezené územní jednotce a v konkrétním čase. 

Vzhledem k míře heterogenity bytového trhu (neboli byt determinuje velké množství parametrů, cenovou hladinu bytu ovlivňuje velké množství parametrů a nelze k bytu přistupovat jako k entitě, jejíž cenu lze prostě průměrovat – byty jsou staré, nové, vybavené, nevybavené atd.) bylo nutné specifickým způsobem uchopit nejen statistiku nad daty bytového trhu, ale následně i samotnou prezentaci dat, aby bylo sděleno maximum informací. 

Výstupem cenových map nájemného jsou primárně tabulkové výstupy a dvě interaktivní cenové mapy nájemného – jedna pro celou Českou republiku a druhá pro hlavní město Praha. 

PREMISY

Pojem "tržní hodnota" vychází ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o oceňování majetku“) – viz § 2 odst. 4 tohoto zákona. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle. Dle § 2 odst. 1 uvedeného zákona platí, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování (tj. určení ceny zjištěné), oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Skutečnost, že zpracovatel nemá k dispozici dostatečné množství informací o skutečně realizovaném nájemném v daném místě a čase, je důvodem, proč v současnosti nelze v rámci cenové mapy provést určení obvyklé ceny nájemného. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním – podrobněji viz § 2 odst. 2 ZOM. Zvolený postup, tj. odhad tržní hodnoty nájemného, je v souladu se zákonnou úpravou, když dle § 2 odst. 3 ZOM mj. platí, že v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou. Tento postup je nejen v souladu se zákonnou úpravou, ale je rovněž běžně používán jak znalci v rámci jimi zpracovávaných znaleckých posudků, tak odhadci v rámci jimi vyhotovovaných ocenění např. pro účely vypořádání majetkoprávních vztahů, pro účely úvěru u bankovních institucí apod. Chybějící informace o skutečně realizovaném nájemném v daném místě a čase byly pro potřeby zpracování cenových map nájemného nahrazeny nabídkovými cenami nájemného bytů, které byly ve stanoveném období pravděpodobně pronajaty.

Cenové mapy nájemného svými daty, které využívají jako klíčový podklad (nabídkové ceny nájemného), popisuje výhradně nájemné, které je aktuálně realizováno mezi pronajímatelem o nájemcem v rámci jejich prvního smluvního vztahu. Tedy cenová mapa nezohledňuje výši nájemného, které je zasmluvněno v rámci navazujícího nájemního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Tým cenových map nájemného předpokládá, že bude provedena analýza, zda je možné získat data pro doplnění tohoto údaje bez nutnosti zavést dodatečnou informační povinnost a příp. vytvoří metodologii pro doplnění tohoto parametru do cenové mapy. 

Majetkoprávní vztah z hlediska vlastnictví jednotky bytu a jednotky, která zahrnuje byt i spoluvlastnictví pozemku, resp. podílu na pozemku, který je společnou částí nemovité věci, a dále bytu jako souboru místností, který není evidován v katastru nemovitostí jako jednotka (též souhrnně „byt“), za předpokladu, že je byt pronajímán za tržních podmínek, nemá na úroveň nájemného v daném místě a čase zásadní vliv; nejedná se o převod majetku. 

Ve specifických případech, kdy se jedná o byty ve vlastnictví státu či obce, stejně jako když se jedná o byty ve vlastnictví bytových družstev, a to v případě jejich nájmu členovi bytového družstva (nikoli v případě podnájmu bytu třetí osobě členem bytového družstva se souhlasem družstva), údaje o výši nájemného do cenových map nájemného nevstupují. 

Na úroveň nájemného v daném místě a čase nemá rovněž zásadní vliv právní stav bytu, tj. v návaznosti na který zákon byl byt vymezen, ani skutečnost, zda je nebo není evidován v katastru nemovitostí jako jednotka. Dle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů se v katastru evidují dle § 3 odst. 1 písm. d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku a dle § 3 odst. 1 písm. e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále též „ZOVB“). Dle § 2 písm. h) ZOVB se pro účely tohoto zákona rozumí jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona a dle § 2 písm. b) tohoto zákona se rozumí bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Dle § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů platí, že „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“. Dle vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů se dle § 3 písm. g) rozumí bytem soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen, přičemž v písm. h) a v písm. i) je upřesněno, co se rozumí místností a obytnou místností.

Periodicita vydávání aktualizovaných cenových map nájemného je kvartální – vždy nejpozději do 45 dnů od skončení kalendářního čtvrtletí. Tato frekvence je zvolena z důvodu možnosti rychlejšího detekování případných změn na trhu s nájemním bydlením.

OBSAH A STRUKTURA VÝSTUPU CENOVÝCH MAP NÁJEMNÉHO – SHRNUTÍ

Cenové mapy nájemného obsahují v tabulkových výstupech následující informace:

• odhadovaná tržní hodnota nájemného za jeden měsíc a jeden m² v Kč u referenčního bytu,
• dolní a horní interval nájemného u referenčního bytu za m² v Kč za 1 měsíc
• odhadovaná tržní hodnota nájemného za jeden měsíc a jeden m² určené velikosti (kategorie) referenčního bytu novostavby,
• minimální a maximální hodnota nájemného v dané lokalitě za m² v Kč,
• mediánová hodnota nájemného v dané lokalitě za m² v Kč,
• datová pokrytost v lokalitě,
• mediány výměr bytů velikostních kategorií dle jednotlivých krajů,
• přehled cen cenotvorných parametrů u referenčního bytu novostavby.

Základním územním členěním cenových map nájemného jsou obce, v případě obcí s rozšířenou působností (ORP) a v případě hlavního města Prahy jsou územní jednotkou katastrální území.

Nájemné určené pro referenční byt bylo zvoleno jako klíčová výstupní proměnná, jelikož bylo pro analytické účely třeba, abychom měli k dispozici informaci, která korektně popisuje trh v příslušných velikostních kategoriích bytů i novostaveb. K tomuto bylo přistoupeno z jednoduchého důvodu – když tým cenových map nájemního bydlení stál před úkolem popsat trh nájemního bydlení, nejevilo se mu jako relevantní průměrovat či jinak agregovat data o bytech, jelikož pokud se podíváme např. na byt 1+1, příp. 1+kk, pak v této skupině najdeme byty různě staré, různě velké, různě vybavené, s výtahem, či bez něj, s parkováním či bez něj. Proto tým hledal způsob, jak všechny tyto byty seskupit do jedné skupiny a neslučovat mnohdy neslučitelné. 

K tomuto slouží právě vymezený referenční byt. Vycházíme totiž z předpokladu, že každé nájemné je přirozeně složeno z určité základní úrovně nájemného, ke kterému jsou připočítávány odměny za další vybavení. Tedy v rámci tvorby cenové mapy byl postup de facto opačný, jelikož byla hledána ona základní výše nájemného. 

Nájemné referenčního bytu je tedy základní hladina nájemného, ke které je třeba přičíst další hodnotu dalších parametrů, které byt, jenž bychom chtěli oceňovat, obsahuje. Hodnoty dodatečných či cenotvorných parametrů jsou u novostaveb přiloženy v tabulkových výstupech cenových map nájemného. Je běžnou tržní praxí, že nájemní byty novostaveb disponují terasami, garážemi či lepšími konstrukčními materiály. Z tohoto důvodu je přínosné zveřejnit jednotlivé ceny těchto dodatečných vlastností u referenčních bytů novostaveb.

V rámci tabulkového výstupu cenových map nájemného je rovněž s nájmy referenčních bytů zveřejňován také dolní a horní interval měsíčního nájemného u referenčního bytu. Dolní a horní interval nájemného značí cenové hranice nájemného u referenčního bytu, mezi kterými se nachází 95 % očekávaných modelových hodnot nájemného v dané územní jednotce.  

            
Další skupinou hodnot v tabulkovém výstupu cenových map nájemného jsou i údaje o datech, které vstupují do modelu – tedy reálně pozorovaná data v rámci realitních portálů. I tato data mají svoji zajímavost z hlediska pohledu na trh nájemního bydlení. Jedná se o minimální, maximální a mediánové hodnoty měsíčního nájemného, které bylo nabízeno v dané územní jednotce. Tyto výše nájemného můžeme pozorovat u různých nájemních bytů (různě vybavených a v různých stavech technické úrovně) dané velikostní kategorie v nabídkách realitních portálů.  

Data o nájemním trhu jsou dána vždy na úrovni měsíčního nájemného bytu (v Kč/m²). Jednotlivá data o nájemním trhu, jak vyplývá z výše uvedeného, jsou prezentována jak za územní jednotky, kde data o nabídkových cenách existují, tak o těch, kde dnes trh možná vůbec neexistuje, nebo není dnes pomocí web scrapingu data možné nalézt. Součástí tabulkového výstupu je také datová pokrytost, která reprezentuje pět intervalů intenzity pozorování v dané lokalitě, které vstupují do modelu cenových map nájemného. 

Interaktivní cenové mapy nájemného zobrazují, jak na území celé ČR, tak na území hlavního města Prahy, úrovně nájemného referenčního bytu a dalších vybraných informací samostatně pro jednotlivé velikostní kategorie a pro jednotlivé územní jednotky.