Metodiky pro PPP

PPP model dostupného nájemního bydlení

Výstavba dostupného nájemního bydlení prostřednictvím partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP) představuje alternativu ke klasickému modelu výstavby v režii obce, nabízející potenciál zlepšit efektivitu řízení procesu výstavby a dlouhodobé správy. PPP model může zadavatelům pomoci optimalizovat projektové záměry, investiční náklady, náklady životního cyklu i kvalitu poskytovaných služeb.

Soukromí partneři často disponují větší zkušeností a specializací v oblasti výstavby a správy bytových komplexů. Jejich zapojení do výstavby a dlouhodobé správy dostupného nájemního bydlení tak může přinést vyšší efektivitu a kvalitu při realizaci projektů. Přenesení části rizik a odpovědnosti na soukromý sektor pak vede k lepšímu řízení a snižování celkových nákladů během celého životního cyklu projektu.

Jednou z klíčových výhod PPP modelu dostupného nájemního bydlení je schopnost municipality udržet si vztah s nájemníky a flexibilně reagovat na změny na trhu. Municipalita platí soukromému partnerovi za bytové jednotky až po jejich kolaudaci, a to formou pravidelných plateb za dostupnost. Tento přístup umožňuje obcím a městům upravovat výši nájemného podle aktuálních tržních podmínek a zajišťovat, že bydlení zůstane dostupné pro široké spektrum obyvatel.

Model PPP je obzvláště vhodný pro větší projekty s investičními náklady nad 1 mld. Kč, protože jejich příprava je náročnější a nákladnější než u tradičních veřejných zakázek. Příprava PPP projektu, výběr investora a jeho zasmluvnění vyžadují pečlivé plánování a vyšší počáteční náklady, které se však díky vyšší efektivitě a kvalitě realizace vrátí. Rozložení těchto nákladů na větší projekt přináší lepší ekonomické výsledky a umožňuje realizaci komplexních a nákladných stavebních záměrů.

Rozhodnutí o realizaci projektu dostupného bydlení formou PPP by měla předcházet studie proveditelnosti, která srovná alternativní způsoby realizace a vyhodnotí, zda je PPP pro daný záměr vhodné. 

Parametry PPP modelu dostupného nájemního bydlení

Realizace PPP ve srovnání se standardní veřejnou zakázkou

• Připravený PPP model umožňuje přenést zejména rizika stavebních prací a dlouhodobé správy na soukromý sektor v případě, že je schopen tato rizika lépe a efektivněji řídit. Díky tomu je možné lépe využít zkušenosti soukromého sektoru v oblasti výstavby a správy bytů a dosáhnout větší hodnoty za peníze. 
• Výstavbu bytových jednotek financuje soukromý partner. 
• Municipalita začíná hradit pravidelnou platbu za dostupnost rozloženou na celé období dlouhodobé správy až po dokončení výstavby. Soukromý partner nese riziko fyzické dostupnosti bytů (předem daný standard bytů). Pokud nejsou byty k dispozici v bezvadném stavu, municipalita za ně neplatí platbu za dostupnost. 
• Vzhledem k vyšším nákladům na projektovou přípravu a financování je PPP vhodné pouze pro větší projekty s investičními náklady nad 1 mld. Kč.

Investiční projekt výstavby a dlouhodobé správy dostupného nájemního bydlení, které zůstane ve vlastnictví municipality

• Jedná se o projekt výstavby dostupných nájemních bytů, v rámci kterého municipalita zůstává vlastníkem stavebního pozemku a bytový komplex je stavěn do jejího vlastnictví. Tím nedochází ke zcizování majetku municipality třetím osobám a je zajištěna maximální ochrana před dopady případné insolvence soukromého partnera, exekucí, zřizování práv třetích osob apod.     
• Projekt je obtížně realizovatelný bez zapojení kvalifikovaných pracovníků se zkušenostmi s PPP projekty na straně municipality. Zapojení odborníků do přípravy zajistí kvalitní přípravu a snižuje rizika. Předpokládá se proto, že si municipalita pro přípravu projektu zajistí odborné a zkušené externí konzultanty (poradce). Zdrojem finančních prostředků na profesionální přípravu PPP projektů mohou být peníze z dostupných dotačních zdrojů, např. z Národního plánu obnovy. 
• Projektová dokumentace, změna územního plánu (pokud potřeba) a stavební povolení (povolení záměru) jsou obstarány municipalitou.
• Soukromý partner je zodpovědný za fázi projektové přípravy pro provedení stavby (po vydání povolení záměru), kompletní výstavbu včetně kolaudace, financování výstavby a následnou dlouhodobou správu a údržbu bytových jednotek.
• Zapojení soukromého partnera do fáze zpracování dokumentace pro provedení stavby umožňuje využít know-how soukromého partnera pro finalizaci podoby projektu a výrazně eliminuje riziko víceprací z důvodu neúplného či nesprávně nastaveného rozpočtu stavby.   
• Soukromý partner je vybrán v zadávacím řízení (jednací řízení s uveřejněním) v souladu se zákonem č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, ve znění pozdějších předpisů.
• Nabídkovou cenu představuje platba za dostupnost zahrnující náklady na výstavbu a správu. Výše platby je podmíněna bezvadným zajištěním dostupnosti bytových jednotek.
• Nájemné je příjmem municipality, která stanovuje jeho výši v závislosti na podmínkách projektu a cílech politiky dostupného bydlení. Nájemné, v závislosti na zvolené výši, může pokrýt podstatnou nebo celou část platby za dostupnost. Riziko poptávky po bydlení a možnost realizace cenové a bytové politiky je plně v kompetenci municipality.      
• Výše platby za dostupnost je výsledkem transparentní a otevřené soutěže, současně se odvíjí od celkových výdajů na výstavbu a správu nájemního bydlení a jejich rozložení v čase podle délky projektu. Významný vliv na celkové výdaje má rozložení rizik mezi municipalitu a soukromého partnera. Cílem je proto přenést na soukromého partnera rizika, která je schopen lépe a efektivněji řídit.
• V případě, že municipalita do projektu investuje vlastní prostředky a/nebo na projekt získá finance určitou formou veřejné podpory, bude projekt pro municipalitu výhodnější.

Realizace projektu bez jednorázové/významné finanční investice municipality 

• Tento typ PPP projektu poskytuje možnost rozložení platby výdajů na výstavbu v čase. Financování výstavby zajistí soukromý partner a municipalita platí za dostupnost bytů průběžně během fáze dlouhodobé správy.
• Výstavbu a správu dostupného nájemního bydlení může soukromý partner financovat ze dvou zdrojů:  
  • Dluhové financování – soukromý partner čerpá úvěr na délku projektu;
  • Kapitálové financování – financováno pomocí vlastního kapitálu soukromého partnera.
• Municipalita je zodpovědná za realizaci přípravné fáze projektu až do zajištění stavebního povolení (povolení záměru) a financování odborných poradenských služeb nezbytných pro kvalifikovanou přípravu PPP projektu a průběžných nákladů na poradenské služby v průběhu trvání PPP projektu (budou-li třeba).

Model je postavený na soukromém projektovém financování, municipalita projekt splácí primárně z výnosů z pronájmu bytů

• Pravomoc určovat a měnit výši nájmů zůstává v rukou municipality. Soukromý partner dostává od municipality platbu za dostupnost a nemá na výši nájmu přímý vliv. Výše nájmu a případné slevy pod úroveň nákladů municipality závisí na její ochotě přidat na měsíční úhradu platby za dostupnost peníze z vlastního rozpočtu.
• Výši nájmu stanovuje municipalita v závislosti na strategii obce, legislativních pravidlech a cílové skupině nájemníků.

Optimální velikost PPP projektu

• Protože příprava a vysoutěžení PPP projektu je ve srovnání s klasickou veřejnou zakázkou náročnější, doporučuje se touto formou realizovat spíše větší záměry s investičními náklady zhruba od 1 mld. Kč bez DPH výše.
• Důvodem je především zohlednění nákladů spojených s přípravou a uzavřením PPP smlouvy pro všechny zúčastněné strany (municipalita, developer, stavební firma, facility management, investor a financující banky). Každý subjekt má s jakoukoli transakcí náklady, které zahrnují časový fond zaměstnanců a náklady na poradenské služby. Významní developeři, stavební firmy, investoři a banky se obecně nechtějí zabývat projekty pod určitou finanční velikost, a to vzhledem ke složitosti vyjednávání a smluvní dokumentace u PPP projektů. Diskuse s trhem naznačují, že ideální velikost PPP projektů by měla být přibližně 1 miliarda Kč či více.
• Jedná-li se o vhodně navržený záměr, je možné, že i projekt menší než 1 mld. Kč bude proveditelný, zaleží na individuálním posouzení. Zároveň se částka může v čase změnit v důsledku proměny cen (inflace), projektových rizik a zkušenostech na straně soukromého, tak veřejného partnera.

Potřeba odborných konzultantů (poradců) na straně municipality

• Projekt je obtížně realizovatelný bez zapojení kvalifikovaných pracovníků se zkušenostmi s PPP projekty na straně municipality. Z toho důvodu se předpokládá, že si municipalita pro přípravu projektu zajistí odborného a zkušeného externího konzultanta (poradce). 
• Konzultant (poradce) by měl být vybrán na základě transparentního, otevřeného a nediskriminačního zadávacího řízení. Vybraný konzultant by měl být schopen zajistit služby v rámci multidisciplinárního týmu, zahrnující zejména tyto odbornosti: právo, ekonomie, finančnictví, technické poradenství, projektový management apod. Konzultanta (poradce) je vhodné vybírat na základě ceny a kvalitativních kritérií. 
• Specializovanou poradenskou podporu municipalit bude v oblasti PPP primárně vykonávat Národní rozvojová banka.

Zadlužení municipality a pravidlo rozpočtové odpovědnosti

• PPP s platbou za dostupnost představuje pořízení bytů do majetku municipality, které se municipalita zavazuje dlouhodobě splácet prostřednictvím platby za dostupnost. Současně je municipalita povinna tato aktiva pořízená formou PPP projektu a splácená platbou za dostupnost vykazovat ve svém majetku. Z tohoto důvodu se náklady na PPP projekt započítávají do celkového dluhu municipality. 
• Zadluženost územních samosprávných celků (ÚSC) je regulována zákonem č. 23/2017 Sb., o pravidlech rozpočtové odpovědnosti. Zákon v § 17 stanovuje, že výše dluhu municipality by neměla nepřesáhnout 60 % průměru jejích příjmů za poslední 4 rozpočtové roky. Pravidlo nicméně vyšší zadlužení nezakazuje. Dle oficiálního výkladu MF ČR může municipalita hranici dluhového limitu bez následků překročit, pokud dodrží povinnost každý následující rok splatit alespoň 5 % z rozdílu mezi částkou odpovídající úrovni jejího dluhového limitu a skutečnou výší dluhu. 
• Z výše popsaných důvodů je projekt PPP s platbou za dostupnost realizovatelný i pro municipalitu s vyšším zadlužením, pokud je schopna dodržet zákonná pravidla. 

Očekávaná doba přípravy a realizace PPP projektu

• Přípravná fáze projektu modelem PPP je zpravidla delší, a to zejména z důvodu náročnějšího výběru kvalifikovaných poradců, potřebě provést předběžné tržní konzultace a samotného zadávací řízení na soukromého partnera. Nicméně díky přenesení rizik části projektové přípravy, výstavby, financování a správy a údržby na soukromého partnera bývá u PPP projektu zpravidla kratší fáze výstavby. Soukromý partner dostává platbu za dostupnost až po zahájení dlouhodobé správy a má proto výraznou motivaci na co nejdřívějším dokončení výstavby. 
• Níže je zobrazen indikativní harmonogram přípravy, průběhu veřejné zakázky, výstavby a správy objektu. Časová osa níže je odborným odhadem a může se v realitě lišit projekt od projektu především v závislosti na délce trvání vyřízení stavebního povolení (povolení záměru). 

Shrnutí výhod a limitací PPP projektu dostupného nájemního bydlení

• Projekty PPP s platbou za dostupnost jsou vhodné pro větší projekty (stavební náklady nad 1 mld. Kč). Důvodem jsou především vyšší náklady na přípravu a financování, které je třeba rozprostřít do většího množství bytových jednotek. Vyšší náklady jsou kompenzovány vyšší efektivitou PPP, díky čemuž může být výhodnější větší projekty realizovat pomocí PPP.
• Připravený PPP projekt s platbou za dostupnost umožňuje přenést zodpovědnost a rizika spojená s výstavbou, financováním a správou na soukromého partnera.

PPP projekty s platbou za dostupnost přináší municipalitám především tyto výhody:

• Možnost platit za postavené bytové jednotky až po dokončení výstavby, a pouze v případě, že jsou k dispozici (tj. zajištěna jejich plná dostupnost). Riziko dostupnosti nese soukromý partner. 
• PPP projekt zahrnuje tržní kontrolní mechanismy v podobě soukromého financování a souvisejícího bankovního dohledu a dohled investora, který nese rizika projektu (tržní pohled). 
• Soukromý partner má v rámci projektu na starosti dlouhodobě správu a údržbu bytového objektu, a je proto motivován postavit kvalitní budovu a minimalizovat celkové náklady projektu.  
• PPP projekt s platbou za dostupnost umožňuje municipalitám flexibilně reagovat na změny a přizpůsobit výši dostupného nájemného bez vlivu na vztah se soukromým partnerem. Stejně tak je v gesci municipality stanovit cílovou skupinu nájemců bytů a politiku obsazování bytů.

PPP projekty s platbou za dostupnost jsou limitovány především těmito faktory:

• Příprava projektu PPP je náročnější v porovnání s běžnou veřejnou zakázkou a zadávací řízení trvá delší dobu.
• Municipalita zajišťuje přípravu projektové dokumentace a získání stavebního povolení (povolení záměru). Soukromý partner může navrhovat optimalizace projektu pouze v rámci parametrů již schváleného povolení.
• PPP projekty jsou vhodné pro větší municipality, které mají odbornou kapacitu kvalifikovaně připravit a realizovat větší investiční projekty (stavební náklady min. 1 mld. Kč) a spolupracovat s multidisciplinárním týmem konzultantů (poradců). 
• V podmínkách České republiky je momentálně vhodné pro zajištění dostatečné atraktivity projektu PPP s platbou za dostupnost pro soukromý sektor, aby stavební povolení (povolení záměru) bylo zajištěné municipalitou. Důvodem jsou rizika vyplývající z nepředvídatelné délky povolovacích procesů.